미분양 주택 발생이 규모별 건설업체 경영상태에 미치는 영향 분석

Abstract

서브프라임 모기지 사태에 따라 사회 전반의 경기침체가 발생하였으며, 이의 여파로 주택 미분양사태가 발생하였다. 이에 건설업계는 당시 주 수익시장이었던 주택 시장이 위축되어 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 등의 대내외 리스크 요인이 발생하였으며 자금난과 같은 경영환경 부실화가 가속화되었다. 그러나 이는 비단 건설업체만의 문제가 아니다. 즉, 건설산업은 건설업체뿐만 아니라 공공기관, 금융기관, 가계 등 다양한 시장참여자가 공동으로 관계하고 있기 때문에 심각한 경제적 손실을 야기할 수 있다. 이러한 관점에서 미분양주택 발생과 건설업체 부실화 간의 관계성을 살펴보는 것은 매우 중요한 이슈로 판단된다. 또한 건설업체 규모별로 갖추고 있는 내, 외부 사업역량이 상이함에 따라 미분양 주택 발생에 따른 건설업체 부실화 추이 상황도 규모별로 상이할 것으로 판단된다. 이에 본 논문은 건설경기의 변동에 따라 발생하는 미분양 주택양이 규모별 건설업체 부실화에 미치는 영향 분석을 목적으로 한다. 이에 본 논문에서는 규모별 건설업체의 부실화 정도를 측정하기 위해 블랙-숄츠 옵션가격결정이론을 토대로 개발된 KMV 모형을 활용, 건설업체의 예상부도확률(EDF, Expected Default Frequency)를 측정하였다. 또한 주택시장을 상황을 반영하는 주택매매가격지수, 주택전세가격지수와 미분양주택량을 분석변수로 설정하였다. 각각의 변수를 이용하여 구성한 벡터오차수정모형을 근거로 충격반응분석을 수행한 결과, 미분양 주택이 증가함에 따라 대규모 건설업체의 경영상태가 상대적으로 더 작은 중소 건설업체에 비해 악화되는 것을 확인할 수 있어, 대규모 건설업체가 미분양 주택 발생에 대해 더 민감하게 반응함을 확인 할 수 있었다. 이에 서브프라임 금융위기와 같이 급격한 경기악화로 미분양주택량이 증가할 경우 대규모 건설업체가 체감적으로 느끼는 경영상태 악화가 심각해짐을 의미한다. 이에 대비하여 대규모 건설업체는 사업 포트폴리오의 다각화 및 매매와 전세를 동시에 고려하는 복합사업방식을 추진할 필요가 있을 것으로 판단된다. 본 연구의 흐름은 다음과 같다. 1장에서는 본 연구에서 미분양주택 발생이 규모별 건설업체의 부실화 정도에 미치는 영향을 측정하기 위해 제시한 방안에 대한 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법을 소개하였다. 2장에서는 이론적 고찰 및 선행연구를 검토하였다. 먼저 건설업체의 부실화 정도를 측정하기 위한 KMV 모형에 대하여 이론적 고찰을 수행하였으며, 다음으로는 미분양주택 발생이 규모별 건설업체 부실화 정도 주는 영향 분석에 사용될 벡터자기회귀모형(VARM)을 이론적으로 고찰하였다. KMV 모형과 벡터자기회귀모형에 대한 이론고찰 이후 건설업체 부실화, 부실화 예측, 미분양주택에 관련된 선행연구를 조사하였다. 3장에서는 KMV 모형을 활용하여 시공능력평가액 기준 상위 및 하위 2개 그룹으로 구분한, 규모별 건설업체의 부실화 정도를 측정하였다. 이 때 각 건설업체의 부실화 정도는 예상부도확률로 표현되었으며, 부실화 분석 결과에 따라 상위 그룹에 해당하는 대규모 건설업체보다 중소 건설업체의 부실화 수준이 더 높은 것으로 확인되었다. 4장에서는 산출된 규모별 건설업체의 부실화 정도와 미분양주택 간의 관계성을 구체적으로 분석하기 위해 실증분석을 실시하였다. 5장에서는 실증분석 결과를 요약하고 이에 대한 시사점을 나타냈다.