서울 강북일반주거지역 물리적환경이 유동인구 증가에 미치는 영향요인 분석

Abstract

우리나라 용도지역제는 도시지역을 그 목적에 따라 용도를 나누어 관리하고 있으며 수차례에 걸쳐 용도지역의 세분화가 이루어져 왔다. 용도지역제의 지정목적에 의해 현재는 용도지역을 분리하여 중복되지 않게 지정하고 있지만, 고도로 복잡해진 도시환경 속에서도 커다란 변화 없이 약 50년간을 획일적으로 적용되어온 용도지역제는 국내 도시의 일반주거지역들이 본래 의도와 다르게 사용되는 용도변화의 결과를 만들어 냈다. 일반주거지역 토지이용변화는 일반주거지역으로 유입되는 유동인구의 증가를 유발시키며, 유입된 유동인구는 일반주거지역의 토지이용 변화를 야기할 수 있다고 판단된다. 유동인구의 증가는 유동인구의 특성에 의해 그 지역의 토지이용에도 많은 영향을 미치기 때문에 유동인구 변화에 따른 일반주거지역의 토지이용 변화를 살펴보는 것은 그 지역의 계획 수립에 있어서 의미 있는 일이 될 수 있다. 이에 본 연구는 서울시 강북 일반주거지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역) 중 “서울시유동인구조사자료”를 바탕으로 2009년 대비 2014년 유동인구가 증가한 지점을 선별하여 조사지점의 물리적환경이 유동인구 증가에 미치는 영향요인을 조사·분석하여 일반주거지역의 계획 수립 및 건축물 규제 관리방안 설정에 대한 시사점을 제안하고자 하였다. 서울시 용도지역은 주거지역이 51.6%로 가장 많은 면적을 차지하고 있으며, 강북은 용도지역 중 일반주거지역이 52.6%를 차지하고 있다. 일반주거지역이 높은 비율을 차지하고 있는 강북주거지역을 중심으로 일반주거지역 물리적환경이 유동인구 증가에 미치는 영향요인을 분석하였다. 물리적환경 요인으로는 블록조직·환경요인(4개)과 접근성·편의시설요인(7개), 건축물용도(33개)로 크게 구분하였고, 각각의 요인에 따른 영향력 분석을 위해 PLS회귀분석(Partial Least Squares regression)을 실시하였다. PLS회귀분석결과 모형의 설명도는 75.3%로 높은 결과가 나타났으며 총 44개의 독립변수 중 중요도(Variable Importance in the Project, VIP)값이 0.8이상으로 유의미한 의미를 부여할 수 있는 변수로 종교시설, 학교, 수련시설, 일반음식점, 판매 및 영업시설, 창고, 의원, 학원, 주차장(주차장 전용 빌딩 포함), 아파트, 다중주택, 도시형생활주택, 전시장, 일반병원, 숙박시설, 예식장의 건축물 용도 변수 16개, 지하철역까지의 거리, 버스정류장까지의 거리, 가로시설물 유무를 포함한 접근성·편의성 변수 3개, 블록조직 및 환경 변수 필지수 1개를 포함한 20개의 요인을 도출하였다. 도출된 주요 영향요인 중 주거용도의 건축물은 (-)의 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 주거용도의 개발밀도가 높고 활용도가 높을수록 다른 용도의 개발이 제한됨에 따라 유동인구를 유발하는 건축물의 입지가 제한되기 때문에 나타난 것이라 해석할 수 있다. 이 분석결과는 유동인구의 증가는 주거지역의 주거 기능만으로 나타나는 것이 아닌 다른 용도에 의한 증가라는 것을 간접적으로 시사하고 있으며 일반주거지역의 주거기능의 유지를 위해서는 “주거용도”로의 토지이용 밀도가 높아야 함을 시사하고 있다. 일반음식점의 경우 근린생활시설에 포함되어 주거지역에 입지할 수 있지만 음식점이 많을수록 유동인구가 증가한다는 점에 비추어 주거지역의 기능 유지를 위해서는 음식점의 수를 제한하는 등의 규제가 필요할 것으로 사료되며, 전시장 시설의 경우 주거지역의 편리한 생활을 위한 주용도 시설물이 아닌 선택적으로 찾는 시설로 주거지역에 입지하였을 때 주거지역의 생활환경을 저해할 수 있는 유동인구를 증가 시키는 요인이므로 입지 규모 등을 제한할 필요가 있음을 시사한다. 일반병원의 경우 병원의 종류에 다라 선택적 입지규제가 필요할 것으로 사료된다, 내과, 치과, 소아과 등의 병원건축물은 주거지역에 필요한 시설이지만 성형외과와 같은 상업성이 높은 병원 건축물이 일반주거지역에 입지하는 것은 규제할 필요가 있으며, 일반병원 변수는 세분화 시켜 변수의 설명력을 높이는 것이 필요하다. 예식장과 숙박시설은 일반주거지역에 입지할 수 있는 시설이 아님에도 불구하고 분석대상지에 포함되어 있는 건축물로 나타났다. 이러한 상업시설들의 일반주거지역 내 입지는 유동인구를 증가시키며 유동인구의 증가는 다른 상업시설의 입지를 유발시키는 등의 연쇄반응에 따른 일반주거지역의 주거기능을 상실시키고, 상업지의 성격이 강한 주거지역으로 변화시키는 문제를 초래할 수 있음을 내포하고 있다. 회귀분석을 통해 유동인구 증가에 영향을 미치는 요인 대부분이 상업시설로 나타났으며, 주거지역의 편리함을 위해서는 용도복합 등의 용도순화도 필요하지만 주거기능을 유지하기 위해서는 근린생활시설의 형태로 입지하는 상업시설 건축물의 용도 세분화를 통한 관리와 입지 총량 등의 규제가 필요함을 알 수 있다. 본 연구는 강북일반주거지역에 유동인구를 증가시키는 요인 분석을 통해 주거지역의 기능유지를 저해하는 요소를 밝힘으로써 향후 일반주거지역에 입지할 수 있는 건축물의 세분화 및 주거기능 유지를 위한 관리방안 설정에 기초자료를 제공할 수 있다는 점에서 의의를 찾을 수 있다.