수도권 DTI규제 효과와 전월세 가격에 관한 연구

Abstract

이 논문은 수도권 DTI규제효과와 전월세가격에 관한 연구로 “이중차분법을 이용한 수도권 DTI 규제효과 분석”, “전월세가격 상승이 가계소비에 미치는 효과 분석”,“전월세전환율의 영향요인 분석” 등 3가지 주제로 구성되어 있다. 논문의 제1주제인 “수도권 DTI규제 효과 분석”에서는 정책성과방법론 중 하나인 이중차분법을 이용하여 수도권의 DTI 규제의 10%p 차이의 효과를 분석하였다. 가격변화가 유사한 두 지역을 선정하여 거시경제와 지역 효과를 통제하여 DTI규제의 10%p 차이를 정교하게 분석을 시도했다는 데 의의가 있다. 분석결과, 첫째, 수도권에서 DTI규제의 10%p 강화는 아파트 실거래가격 기준으로 연간 1.74%의 가격하락 효과가 있는 것으로 나타났다. 둘째, 주택규모별, 주택가격수준별로 DTI 규제의 10%p 차이에 대한 분석결과, 소형 및 저가주택에서만 통계적으로 유의한 것으로 분석되었는데 소형 및 저가주택의 경우 상대적으로 소득이 낮은 계층에서 주택을 구입할 가능성이 높기 때문에 DTI규제 정도에 보다 민감하게 영향을 받을 수 있는 것으로 판단된다. 논문의 제2주제인 “전월세가격 상승이 가계소비에 미치는 효과 분석”에서는 한국노동패널조사를 바탕으로 1차 차분모형을 구축하여 전월세가격의 상승이 임차가구의 가계소비에 미치는 영향에 대해서 분석하였다. 미시패널자료를 바탕으로 미이사 가구와 이사가구를 구분하여 전월세 가격의 상승이 가계소비에 미치는 영향을 실증적으로 분석했다는 것에서 의의가 있다. 분석결과, 첫째, 이사를 하지 않은 가구에서 전세가격의 상승은 가계의 총소비와 비내구재소비에 통계적으로 유의하게 부정적인 영향을 미쳐 실질전세보증금액이 1%p 상승할 때, 가계의 실질 총소비는 0.157%p∼0.173%p, 실질비내구재소비는 0.196%p∼0.208%p 감소하는 것으로 나타났다. 가구소득이 낮은 그룹, 금융자산이 적은 그룹에서 소비를 더 크게 위축시키는 것으로 나타났는데 이는 유동성 제약에 기인하는 것으로 해석할 수 있다. 둘째, 이사를 한 가구의 경우 전세보증금액의 상승이 가계소비에 미치는 영향이 축소되었는데 이는 금리가 낮은 금융부채를 통해 유동성제약이 완화됨으로써 소비를 유지시키고자 한 것으로 해석할 수 있다. 논문의 3주제인 “전월세전환율의 영향요인 분석”에 대한 연구에서는 전월세전환율 결정요인에 대한 이론을 바탕으로 구조벡터자기회귀(SVAR) 모형을 통해 전월세전환율의 영향요인을 실증적으로 분석하였다. 변수간의 이론적 제약식을 바탕으로 주택담보대출금리, 주택매매소비심리전망지수, 주택담보대출잔액, 매매가격대비전세가격비율, 전월세전환율 등 5개 변수로 SVAR 모형을 구축하고 충격반응분석과 분산분해분석을 실시하였다. 실거래 기반으로 구축된 전월세전환율 자료를 이용하여 2011년 이후 전월세전환율의 결정요인을 SVAR 모형을 통해 동태적으로 분석했다는 데 연구의 의의가 있다. 분석결과, 첫째, 주택담보대출금리의 충격에 대해 전월세전환율이 거의 동일한 크기로 반응하며 충격에 따른 반응의 지속성도 매우 유사한 것으로 나타나 전월세전환율에 금리의 영향을 크게 받는 것으로 나타났다. 둘째, 예측오차 분산분해 분석결과, 전월세전환율의 변동은 단기적으로 대부분 주택담보대출금리의 변동에 의해 설명되는 것으로 나타났으며 1년까지의 장기적인 변동에서는 주택담보대출금리뿐만 아니라 주택매매소비심리전망지수, 주택담보대출잔액, 매매가대비전세가비율 등에 의해서도 영향을 받는 것으로 나타났다. 이는 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조와 주택금융 활성화로 전월세전환율은 단기적으로 금리에 의해 변동하지만 장기적으로는 자기자본수익률 변화 등 주택시장 구조적 특성에 의해서도 변동되는 특성이 있음을 보여준다.