부동산 경매절차상 매수인의 특수권리가 매각가율에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

본 연구는 매수인의 특수권리가 부동산 경매절차상 매각가율에 미치는 영향에 관하여 분석하고자 하는 것이 연구의 목적이다. 본 연구는 2011년 1월부터 2015년 12월까지 전국의 경매물건을 대상으로 고정효과모형, 임의효과모형, POLS 모형의 패널 데이터 모형에 대한 실증분석을 수행하기 위해서 Eviews 10.0 통계 프로그램을 사용하였다. 본 연구에서 제시한 매수인의 특수권리와 매각가율 간의 관련성을 분석한 결과 다음과 같은 연구결과를 얻었다. 첫째, 유치권 매각가율, 선순위 전세권의 매각가율, 대항력 있는 임차인의 매각가율, 법정지상권 매각가율, 선순위 임차권 매각가율, 선순위 가등기 매각가율과 같은 매수인의 특수권리가 경매절차상 전체 매각가율에 유의한 정(+)의 영향을 미친 반면에, 선순위 가처분의 매각가율은 전체 매각가율에 유의한 영향을 미치지 않았다. 둘째, 패널 데이터 모형의 적절성과 타당성 측면에서 POLS 모형이 고정효과모형과 임의효과모형보다 패널 데이터 모형의 적절성이 더 높았다. 이는 매수인의 특수권리와 전체 매각가율 간의 상관관계에 대한 패널 데이터 모형을 적용함에 있어서 POLS 모형이 고정효과모형과 임의효과모형에 비해서 시간특성과 개별특성을 반영하는데 적절하지 못하였다는 것을 말한다. 셋째, 패널데이터 모형의 설명력 측면에서 본 연구는 전체 매각가율에 미치는 영향력을 분석하는 과정에서 매수인 특수권리의 순효과와 매수인특수권리에 외생변수를 투입한 통제효과를 비교분석하였다. 분석결과, 매수인의 특수권리에 소비자물가지수(CPI), 전세가격지수(LPI), 부동산가격지수(RPI), 부동산소비심리지수(CSI), 경기종합지수(BCI)와 같은 외생변수를 투입한 통제효과가 순효과보다 설명력이 더 높았다. 본 연구는 전국의 경매물건을 대상으로 매수인의 특수권리가 전체 매각가율에 미치는 영향을 분석하기 위해서 연구의 목적과 연구문제를 규명하는 문제와, 연구의 예외성, 시간특성, 개별자산특성, 연구의 한계에 대해서 제한적으로 논의를 하고 있으며, 향후에 이 연구한계가 반영되어야 하겠다.