중소형 오피스빌딩 매매가격결정 영향요인에 관한 연구

Abstract

국내 오피스 빌딩시장은 1997년도 IMF 외환위기를 기점으로 부동산시장이 빠르게 선진화 되면서 우리나라 부동산 개발 및 금융 분야에서 제도적 및 현상적으로 급격한 변화가 일어났다. 이후 오피스빌딩시장의 개방과 유동화전문회사(ABS), 부동산 펀드(REF),부동산투자회사(REIT's)등 간접투자 기구 등에 따라 소규모 자본으로 간접투자 상품을 통한 오피스빌딩에 대한 투자가 가능해졌다. 이러한 오피스시장 투자에 대한 관심 속에서 중소형오피스빌딩에 대한 다양한 연구가 진행 되어 왔다. 그동안 중소형 오피스빌딩 매매가격 결정 영향요인 분석을 목적으로 한 연구들을 살펴보면 서울시 오피스에 대한 임대료 가격 결정구조 분석에 집중 되어 있어 중소형 오피스빌딩 매매가격 결정 영향요인에 대한 연구는 많이 부족한 실정이며, 그나마 기존의 오피스빌딩 매매가격 결정 영향요인에 관한 선행연구들은 대부분 대형빌딩위주로 연구를 해왔다. 본 연구에서 요인분석에 활용된 자료는 2009년부터 2018년 까지 서울지역25개구에서 매매금액 50억원 이상 거래된 1,283건의 빌딩 매매자료를 활용하였다. 본 연구는 중소형 오피스빌딩의 매매가격결정 영향요인에 관한 연구이기 때문에 건물이 없는 부동산인 나대지는 제외하였으며, 중소형 오피스빌딩을 중심으로 연구를 목적으로 하였기에 숙박용 부동산에 해당하는 모텔 및 호텔은 비 포함 시켰다. 대상규모에서 실거래 매매가격 1,283건의 데이터를 중소형 오피스빌딩 매매가격 결정 영향요인을 분석하였으며, 이와 동시에 실거래매매가격을 종속변수로 두고, Lancaster(1966)와 Rosen(1974)의 연구에 의해서 이론적 틀이 형성된 헤도닉 가격 모형(hedonic price model)에 입각한 다중회귀 분석을 통해 적용된 14개의 독립변수 중 12개의 유의한 변수 가 나타남을 확인할 수 있다. 기존 선행연구와의 차별화를 두어 시도했던 임대시장가격결정요인과 매매가격결정요인의 선행연구 검토결과에서 우선순위 요인변수를 살펴본 결과 다음과 같은 결론이 도출 되었다. 첫째, 임대시장 가격결정요인의 선행연구 검토결과 요인변수 우선순위는 “건물의 연면적⟩지하철과의 접근성⟩용적률⟩엘리베이터의 유무⟩기준 전용률⟩주차대수” 등의 순서대로 분석 되었다. 둘째, 매매 가격결정요인의 선행연구 검토결과 요인변수 우선순위는 “토지면적⟩건물의 연면적⟩용적률⟩건물의 경과연수⟩ 총 층수 ⟩공시지가⟩코너입지여부⟩지하철역과의 거리 ⟩주차대수” 등의 순서대로 분석 되었다. 셋째, 본 연구에서의 매매가격결정요인 우선순위는 “연면적⟩공시지가⟩용적률⟩총 층수⟩주차대수⟩경과 연수⟩코너입지 여부⟩지하철역 거리 ” 순으로 매매가격 결정에 영향을 미치는 것으로 확인이 되었다. OLS회귀모형과 최소자승 2-SLS모형 분석결과를 비교 해 볼 때, 중소형 오피스빌딩 매매가격 결정에는 공통적으로 “연면적, 공시지가, 용적률, 총 층수, 주차대수” 순으로 영향을 미치는 것으로 확인 되었다. 그러나 본 연구에서는 비주거용 부동산중 오피스빌딩에 한정하여 분석하였기 때문에 소매용 부동산, 산업용 부동산, 숙박용 부동산, 레저용 부동산 등에 대한 다양한 비주거용 부동산의 가격결정요인을 제시하지 못한 한계를 가지고 있다. 본 연구에서 의의는 오피스매매시장에서 기존 선행연구 대상인 대형 오피스빌딩 매매가 아닌 시장 전체 동수의 80% 이상을 차지하고 있는 중소형 오피스빌딩의 매매가격 결정 영향요인을 다루어 보았다는 점이며, 특히 선행연구를 통한 임대시장 가격결정요인과 매매가격 결정요인간의 변수들이 중.소형 오피스빌딩 매매가격에 어떤 상관관계가 있는가에 초점을 맞춰 본 연구를 통해 실증분석을 한 것이기에 기존 선행연구와의 차별성이 있다고 본다. 본 연구를 통한 이러한 실증분석의 연구 결과는 중소형오피스빌딩의 임대료 및 매매가격에 대한 정보부족으로 답답함을 느꼈을 개인, 기관 투자자, 매도자, 매수자 등에게 예측 가능한 투자 결정요인 분석의 기초로 활용이 되고 적정한 매매가격의 평가 기준으로 사실적 가치를 측정하는데, 도움을 줄 것으로 기대를 하는데 의의가 있다고 본다.