서울시 역세권 주변 아파트 가격 결정 요인에 관한 연구

Abstract

본 연구는 서울 강북지역 지하철 3개 노선이 통과하는 트리플 역세권 지하철역 중심으로 지역생활권인 반경 약 1.5km 이내 세대수 1,000세대 이상 아파트를 대상으로 진행 하였고, 그 중 근래 강북지역 가격 상승이 많이 이루어지고 주목을 받는 지역인 성동구, 마포구를 대상으로 진행 하였다. 이번 연구를 진행하기 위해 서울시 25개구의 아파트 현황에 대해서 연구하고 자세히 살펴보았다. 그 연구를 바탕으로 종속변수는 해당 아파트의 국토교통부에서 발표되는 실거래 가격을 기준으로 하였으며, 분석도구는 헤도닉 가격모형을 사용하였다. 세대특성을 구성하는 요인으로는 전용면적, 매매층. 욕실개수, 방개수, bay수 등 5개의 변수로 구성하으며, 단지특성을 구성하는 요인으로 총세대수, 최고층수, 총동수, 경과연수, 난방방식, 용적률, 건폐율 등 7개의 변수를 구성하였다. 외부 입지적 특성을 구성하는 요인으로 지하철역 거리, 지하철역 도보시간, 초등학교 인접거리, 중학교 인접거리, 근린공원거리, 버스노선수, 도심 인접거리, 대형병원거리 등 8개의 변수를 구성하였다. 이를 위해 강북 19개 아파트 단지(성동구 9개. 마포구 10개)를 대상으로 2014년 1월부터 2017년 12월까지 국토교통부 실거래 데이터 자료를 수집하여 활용하였으며, 실거래가 자료를 바탕으로 기초통계량 분석과 상관관계 분석, 선형 회귀분석을 수행하였다. 분석결과로 첫째, 서울시 강북지역 대형 아파트는 매매층, 방개수, 평면 bay수, 최고층수 및 총세대수, 버스노선수가 아파트 가격에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 둘째, 소형 아파트의 경우도 매매층, 방개수, 평면 bay수, 최고층수 및 총세대수, 버스노선수 등이 아파트 가격에 정(+)의 영향을 주는 요소로 분석 되었다. 마지막으로 이러한 분석결과를 바탕으로 부동산 정책 및 아파트 단지 조성 시 세대내부특성, 단지의 내부특성, 외부특성 및 교육특성, 환경특성 등 소비자가 더욱 선호하는 특성 요인들을 제시함으로서 아파트 가격 형성에 미치는 영향 요인 분석에 있어서 길잡이 역할을 할 수 있을 것이다.