선진적인 집합건물 관리를 위한 법률 개정안 - 하자담보책임, 분양자의 의무, 관리단집회 등을 중심으로 -

Abstract

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 지난 25년간 거의 별다른 개정 없이 시행되어 오고 있지만, 증대하는 집합건물의 중요성에 비추어 그 규범적 효력은 크게 약화되었다. 법원 등 실무의 노력에도 불구하고, 하자담보책임을 둘러싼 공법(주택법)규정과의 갈등과 불명확함으로 구분소유자의 기본적 권리까지 위협받게 되었고, 관리계약의 체결을 둘러싸고 이웃 간의 불신과 반목이 끊이지 않으며, 정작 이러한 모든 문제를 해결해야 하는 관리단과 규약은 제대로 작동을 하지 않고 있다. 이제 집합건물법의 현대화는 국민의 인간다운 주거의 권리를 실효적으로 보장하기 위하여 더 이상 미룰 수 없는 과제가 되었다. 여기서 말하는 입법의 '현대화'란, 아무런 법전도 아예 없는 상태에서 체계를 세우고 기본개념을 하나씩 정립하는 지난한 과정을 전제로 하는 이른바 '始原的' 法典化가 아닌, 기존의 체계와 개념을 전제로 하되 그 운용의 성과를 정리, 結晶化하여 기존의 체계와 개념을 다듬어서 보다 풍부하게 만드는 '派生的' 法典化를 말한다. 이를 위하여 지난 2011년 2월에 구성되어 4개월 남짓 활동하였던 법무부 집합건물법개정위원회는 다음과 같은 개정안을 작성하였다. 첫째, 하자담보책임의 주체를 분양자뿐만 아니라 시공자로 확대하고 그 내용도 민법을 전적으로 준용하는 방식에서 벗어나 기간 등을 세분화하였다. 이와 관련하여 주택법과의 관계에서 집합건물법의 기본법적 지위도 분명히 하였다. 둘째, 관리단에 의한 관리가 보다 실효적으로 이루어질 수 있도록 분양자에게 관리단 개최 등의 의무를 부과하였고, 또 관리단의 제한적 권리능력을 인정하였다. 정기 및 임시 관리단집회에 관한 규정을 손보고, 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 인정한 것도 집합건물 관리의 현대화를 위한 조치이다. 셋째, 한편으로 결의를 통한 단체적 관리를 강화하면서도 다른 한편으로 이로 인한소수자 권리의 침해를 막고 또 소수자의 권리 보호가 관리행위에 지장이 되지 않도록 하기 위하여 결의의 효력을 다툴 수 있는 방법과 기간을 개정안에서 규정하였다. 그러나 이번 개정안은 결코 완전한 것이 아니다. 다만 이를 계기로 대다수 국민의 주거와 영업의 기반이 되는 집합건물에 대한 보다 선진적인 법제가 마련되기를 기대한다.