머신러닝 분석을 통한 분양가 상한제의 주택시장 영향 연구

Abstract

소유자의 자산 증식 욕구와 공급자의 이윤 추구 욕구가 맞물려 우리나라 주택가격은 지속적으로 상승하였고, 정부는 주택가격 안정화를 목적으로 1972년 분양가 상한제를 도입하였다. 분양가 상한제를 도입함으로써 주거안정을 이룰 것이라 기대하였지만, 분양가상한제의 효과에 대해서는 지속적인 논란이 있었다. 일부 전문가들은 분양가상한제가 기존 주택가격에는 영향을 주지 않으며 오히려 주택공급을 위축시켜 장기적으로 주택가격이 상승한다고 주장하였다. 이에 본 논문에서는 분양가상한제를 고려했을 때와 고려하지 않았을 때 주택시장을 예측하고 그 결과를 비교하여 분양가상한제가 주택가격 예측에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 기존에 많은 논문에서 주택가격에 영향을 주는 요인에 대한 연구가 진행되었지만 이는 상관관계를 파악하는데 그쳤고 실제 주택정책 적용에 따른 주택가격 예측에 대한 연구는 부족하였다. 본 논문은 데이터가 불규칙하거나 수가 적어도 높은 정확도로 예측이 가능한 머신러닝을 사용하여 주택가격을 예측해 본다. 분석결과 분양가상한제 적용여부가 달라지더라도 예측의 RMSE, 오차율평균, 오차율 표준편차의 차이는 미미하였다. 이는 주택시장이 분양가상한제보다는 다른 요인들에 의해 영향을 더 크게 받는다는 것을 의미한다.;Housing prices in Korea continued to rise with the consumer’s desire for asset increase and suppliers’ desire for profit, and the governmentintroduced a price ceiling system in 1972 to stabilize housing prices. The government expected that housing stability would be achieved byintroducing the price ceiling system, but there was a constant controversy over the effect of it. Some experts argued that the price ceilingsystem does not affect existing housing prices, but rather reduces housing supply, which increases price in the long run. In this study, weintend to analyze the impact of the price ceiling system on housing market forecast by predicting housing market based on the presence orabsence of the price ceiling system and comparing the accuracy. Several previous research have studied the factors affecting housing price,but this only identified the correlation, and there was insufficient of research on housing price prediction according to actual policy. Toovercome such statistical limitations, this paper predicts housing price using machine learning that can be interpreted with high accuracy evenif input variables are incomplete, wide, or irregular. As a result of analysis, the difference between RMSE(Root Mean Error), error ratemean, and error rate standard deviation was insignificant even if the price ceiling system was applied or not. This means that the housingmarket is more affected by other factors than the price ceiling system.