주택 임차시장 내의 수요와 공급이 전·월세 계약에 미치는 영향

Abstract

전세 위주였던 우리나라 임대시장은 IMF외환위기 이후 보증부월세 비중이 증가한다. 국토교통부 주거실태조사를 살펴보면 월세(보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세, 연세, 일세를 포함)는 2008년에 비해 2017년은 약14.6%point 증가하였으나, 전세는 약14.6%point 감소하는 것을 확인하였다. 이는 2000년대 들어서 국내 임대주택시장이 전세공급의 감소, 월세공급의 증가, 그리고 월세거래 증가로 월세 전환이 가속화 되고 있음을 데이터로 확인 되였다. 또한 한국소비자단체협의회와 물가감시센터에서 2012년부터 2016년까지의 시계열 자료를 분석한 결과 2010년과 2012년 사이를 기점으로 월세비율이 전세비율을 역전하는 현상이 발생한 것으로 나타났다. 이러한 배경으로는 달라진 주택금융시장 환경을 볼 수 있다. 외환위기가 닥치자 대규모 미분양 사태가 발생했으며, 금리 또한 급격히 상승하여 사업을 유지하기 힘들었다. 이를 극복하기 위하여 IMF발생 기간 동안 유례없이 광범위한 개혁이 이루어졌고, 그 일환으로 주택건설사업 및 넓은 의미로 부동산 산업에 대해서도 다양한 규제완화 및 지원책이 강구 되었다. 1998년 후반 부동산 시장 구조 변화가 가장 큰 이유로 추정된다. 금융시장의 안정, 실물경제의 회복, 그리고 주택공급 관련 규제완화 등에 대한 기대에 힘을 입었기 때문이다. 결과적으로 매우 제한적인 시장은 자유로운 시장으로 전환됐다고 볼 수 있다. 1998년 이전, 제도권의 주택 금융 공급이 부족한 상황에서 주택점유형태 수익구조에 관한 연구로 이창무 외 (2002)는 레버리지 가설을 기반으로 하는 기존 선행연구들의 해석은 그 의미를 가진다. 하지만 이후 금융 시장이 변화된 상태에서 그 해석은 활용성이 제한적일 것이다. 이와 대비되는 선행연구로 주택금융 차입과 전·월세를 포함하는 이론을 제안하는 전·월세 선택 차별화 가설을 볼 수 있다. 기존 레버리지 가설은 분명 가설의 기본인 전·월세시장을 해석하는데 있어 작동기제 역할을 했다고 할 수 있다. 하지만 레버리지 가설을 기반으로 하는 선행연구 대부분 2000년대 이후 주택금융이 확대된 시장 상황을 고려하지 않았다. 이에 대하여 본 연구에서는 최창규·지규현(2007,2008) 연구의 전·월세 선택 차별화 가설을 기반으로 한다. 특히 주택점유 선택에 대하여 수요와 공급으로 실증하고자 한다. 이는 전세와 보증부월세 라는 주택계약 형태가 어느 한 계약형태로 쏠림현상이 나타나거나, 적절하게 배분되는 경우, 수요와 공급으로 시장을 제어 할 수 있는 가능성 즉, 전세와 보증부월세가 어떠한 이유로 임대시장에서 많아지고 적어지는지에 대한 추정을 확인 가능하다고 판단된다. 또한 임차수요와 임대공급에 따른 전·월세 선택 변화를 거시적으로 분석하기 위하여 서울시를 포함한 6대 광역시를 아파트(전·월세) 실거래가 데이터를 활용하여 "임차수요가 많아지면 월세계약 비율이 높아진다(=임대공급이 많아지면 전세계약 비율이 높아진다)" 라는 연구가설로 다음과 같이 연구를 진행하고자 한다. 본 연구에 대한 실증분석을 위해 국토교통부에서 제공하는 “실거래가(아파트)” 전·월세 자료를 활용하여 시계열 분석을 진행한다. 변수 설정에 있어 전세와 보증부월세 점유형태에 충격을 주는 변수로는 연구의 기반이 되는 최창규·지규현(2007,2008) 연구에서 나타난 임대인의 전세 및 월세 공급 선택 추정모형을 통하여 변수를 도출한다. 또한 연구가설과 가장 밀접한 변수인 수요와 공급에 대해서는 KB부동산에서 공표하는 「월간 주택가격동향 전세수급」 자료 중 “임차수요>임대공급“ 지표를 사용한다. 그리고 주택임대차시장(전세와 보증부월세)을 설명하는데 매우 중요한 변수라 할 수 있는 ”전월세전환율“과 전세 선택에 따른 수익증가 요인인 ”주택가격기대상승률“ ”CD금리“와 월세 선택에 따른 수익증가 요인인 ”RI스프레드(전월세전환율-CD금리)“를 변수로 설정했다. 거시적인 흐름을 확인하기 위해서 공간적 범위는 각 지역을 대표 할 수 있는 7개시(서울특별시, 부산광역시, 인천광역시, 대전광역시, 대구광역시, 광주광역시, 울산광역시)를 선정하였고, 시간적 범위로는 2011년 1월부터 2016년 12월 까지 총 72개월로 월별로 10분기의 시차를 두어 시계열 분석을 진행하였다. 분석결과 7개시 중 5개시(서울시, 부산시, 대구시, 인천시, 광주시)에서 전세와 보증부월세 계약의 상대적 비율에 대하여 양(+)영향이 나타났지만, 나머지 2개시(대전시, 울산시)에 대하여는 음(-)영향이 나타났다. 이러한 이유로 다른 시에 비하여 대전과 울산은 상대적으로 임대공급량이 많을 거라고 추정하였다. 이를 뒷받침 하고자 본 연구의 데이터로 사용된 KB부동산 월간 주택가격동향 전세수급을 분석한 결과 대전과 울산시는 실제로 다른 지역에 비해 많은 임대공급량이 발생된 것으로 확인 하였다. 결과를 통해 주택시장에 대한 정책적인 분석과 판단여부에 대하여 첫째, 전세와 보증부월세 라는 주택계약 형태를 수요와 공급으로 제어 할 수 있는 가능성 즉, 임차수요가 보증부월세에, 임대공급이 전세에 영향을 미치는지 실증했다는 점에서 의의를 갖으며, 전세와 보증부월세가 어떠한 이유로 임대시장에서 많아지고 적어지는지에 대한 추정을 하였다. 둘째, 주택 금융의 변화 효과를 예측할 수 있는 주요한 근거로 제시 할 수 있다. 이는 향후 주택시장을 제어하는 주요한 변수로 작용 할 수 있음을 추정하였다.