주택 재건축사업 토지분할에 따른 갈등에 관한 연구

Abstract

주택 재건축사업을 위한 재건축정비조합 설립 인가에 필요한 조합원 동의서 징구에 있어 조합원 전체동의 요건은 만족하였으나 동별 동의요건 부족에 의해 미 참여 동(棟) 구분 소유자와 재건축추진위원회의 갈등이 발생하게 된다. 이를 해소하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」제67조는 주택 재건축사업의 범위에 관한 특례를 두고 있다. 그러나 이 법규에 따라 미 참여 동을 토지분할청구로 제척하고 재건축조합 설립 인가를 받아 재건축사업을 진행하다보면 다음과 같은 문제가 발생하게 되어 그 개선이 필요하다. 토지분할청구권 행사를 위한 미 참여 동과의 협의 시 제반문제, 해당지역의 재건축사업 필요성에 대한 시각의 불일치에 따른 주민 간 갈등의 문제, 토지가치에 대한 감정평가 가액의 의견 불합치 문제, 「도시 및 주거환경정비법」 제67조에 따른 토지분할청구 시 소송의 절차상, 근거법률의 적용상, 판결의 법리상 해석의 문제 등이 발생하게 된다. 추진위원회와 미 참여 동 구분 소유자 간의 협의의 어려움을 법률 규정으로 해결하다 보면 쌍방 간의 갈등은 더욱 깊어지고 이로 인해 새로운 갈등이 생성되어 이 법규 또한 실효를 거두는데 그 한계를 보이고 있다. 본 연구는 재건축사업 토지분할 관련 갈등원인을 진단하고 이를 바탕으로 쌍방 간의 입장 차이를 최소화 할 수 있는 갈등 해소방안을 도출하여 토지분할 갈등 문제를 개선함으로서 재건축사업의 효율성 향상을 그 목적으로 한다. 재건축사업 토지분할 갈등에 관한 선행연구는 아직 전무한 상태이다. 따라서 토지분할 관련 갈등의 선행연구 고찰에는 한계가 있다. 본 연구는 이론적 고찰을 통하여 토지분할 관련 제도와 갈등 원인 및 분석이론을 모색하고, 갈등원인 선정을 위해 재건축사업 갈등지구 18곳의 사례를 조사하였다. 이 사례들을 통하여 소송 전 협의 시 나타나는 쌍방 간의 갈등원인을 구축하였으며 그 원인은 6가지로 나타나고 있다. 토지분할소송을 청구하게 된 이유 또한 소송 전 협의 시 나타났던 6가지의 갈등이 직접적 원인으로 나타났다. 토지분할소송 전 쌍방이 합의를 이루지 못하면 갈등 해소방안으로 추진위원회는 토지분할소송을 청구하게 된다. 그러나 갈등해소를 위해 청구했던 이 소송은 또 다른 갈등의 원인이 되어 새로운 갈등을 만들어 내는 악순환이 반복되고 있다. 이런 결과로 볼 때 토지분할소송에 의한 갈등해소 방식은 오히려 갈등을 부추기는 역할을 하고 있을 뿐이다. 현행 토지분할 관련 특례 규정을 개선 또는 보완하지 않는 한 이러한 현상은 계속될 것으로 사료된다. 이런 논거로 볼 때 갈등해소의 최선은 토지분할소송 전 또는 소송 중 원만한 합의 밖에는 없다. 이러한 화해적 합의방안 구축을 위해서는 쌍방이 갈등의 진정한 원인을 파악하고 효과적으로 대처해야한다. 따라서 본 연구는 갈등의 효과적 대처 방안과 갈등의 진의 파악을 위해 사례조사 된 18곳의 갈등원인을 소송 전 합의, 소송 중 합의, 소송상 제척으로 나누고 심층적으로 분석하였다. 소송 전 협의 시 사례지구 18곳의 갈등원인은 6가지로 나타났다. 그러나 소장의 내용과 관련 판례를 통해 갈등의 실체적 본질을 분석해 본 결과 소송 진행 중에는 갈등의 원인이 바뀌고 있다는 것을 파악하였다. 소송 진행 중 나타난 갈등의 원인은 일정규모 이상의 평수, 건물위치, 방향, 영업 관련 등의 보상 문제와 처음부터 추진위원회로부터 협의 제안이 없었다는 주장으로 축약되었다. 그런데 이 주장 또한 차후에는 토지가격이나 영업 손실 등의 보상 문제로 귀결되고 있다. 화해적 합의를 위해서는 쌍방 합의를 위한 협력체 구성, 추진위원회(조합)의 적극적 협력과 리더십 자세, 상호 신뢰성 유지, 특정 동의 위치, 규모, 분담금에 대한 대책, 쌍방 합의를 위한 조정, 중재 및 협력도모를 위한 법·제도적 장치마련, 재건축사업의 정확한 정보 공유 및 상호 충분한 소통과 사업의 적극적 참여 등이 필요한 것으로 나타났다. 또한 소송상 판결 결과에 관계없이 차후 대부분은 합의를 하게 된다는 현실의 인식이 필요했으며, 쌍방 합의는 수평적 이어야하며 이를 위한 상호의존적 협력 방안 모색이 필요한 것으로 파악되었다. 갈등원인 및 해소방안에 대한 사례연구를 일반화하기 위하여 설문을 선정하고 조사하여 연구 분석의 표본을 구축하였다. 설문의 내용과 수준을 위한 분석은 t-test와 카이스퀘어 검정을 실행하였다. 그 결과 토지분할 갈등원인 해소방안에 대해 갈등의 당사자인 재건축조합과 토지소유자들은 협의방안의 필요성과 조정 또는 중재, 합의를 위한 공공의 개입을 원하고 있었다. 이는 질적 연구에서의 결과와 일치하고 있다 하겠다. 따라서 본 연구는 토지분할 갈등 해소방안을 쌍방의 원만한 합의방안 모색으로 보고 군집분석 및 의사결정 트리분석의 정량분석을 실행하였다. 그 결과 군집분석에서는 19개의 분석 변수들이 6개의 기준변수에 의해 소송 전 합의와, 소송 진행이라는 2개의 군으로 군집분류 되었다. 또 군집분석에서 사용된 이해 당사자 집단 간 인식의 차이에 의한 갈등과 태도의 차이에 의한 갈등 변인 19개를 모두 투입하여 갈등원인 해소방안을 위한 의사결정 트리분석을 실시한 결과 1차 의사결정분석에서는 합리적인 토지가격 산정 가능여부에 따라 소송과 합의가 난다고 결론 내려졌다. 2차 의사결정 분석에서는 토지분할청구 갈등에 의한 처리비용이 전체 개발 수익에 미치는 영향 수준(총 개발 수준대비 백분율)이 유의한 것으로 나타났다. 따라서 합리적 토지가격 산정 제시와 토지분할청구 갈등관련 제반비용이 전체 개발수익에 미치는 영향이 토지분할청구 갈등의 핵심원인이며 개선요인이라고 결론 내릴 수 있다. 연구 결과에서 나타나듯이 소송 전 협의 시 토지분할 대상지역의 합리적 토지가격 등의 보상제시가 갈등 개선의 주요한 요소이다. 의사결정 분석에서 갈등의 개선효과가 30% 이상으로 나타나고 있다. 본 연구는 토지분할 갈등원인 해소방안 결과를 토대로, 재건축지구의 토지분할소송 전 합의 또는 소송 중 합의에 도움을 주고자 함이다. 이는 재건축사업 공사기간을 단축시켜 조합의 사업성 향상에 기여 할 뿐만 아니라, 도시 재생적 측면에서 도시주택 문제를 해소하는 효과를 준다. 또한 토지분할청구 대상자 및 매도청구대상자, 현금청산 대상자, 재건축지구 상가 임차인등의 정당한 보상에 효과가 있을 것이다. 다만 본 연구에서 제시한 갈등 해소방안이 효과를 거두기 위해서는 대상 부지의 합리적 토지가격 산정을 위한 정부의 정책적 해결방안 마련이 필요하다.