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수익형 숙박시설 투자 리스크요인의 중요도 분석을 통한 수익률 영향 분석

Title
수익형 숙박시설 투자 리스크요인의 중요도 분석을 통한 수익률 영향 분석
Author
장은제
Advisor(s)
이명훈
Issue Date
2019-02
Publisher
한양대학교
Degree
Doctor
Abstract
최근 수익형 숙박시설의 무분별한 공급 및 과장광고를 비롯해 확정수익 미지급, 준공 이후 구분소유주와 운영사 간 분쟁 등으로 사회적 문제가 발생되는 등 투자 리스크요인이 많아지고 있다. 이에 본 연구는 수익형 숙박시설의 투자 리스크요인의 중요도 분석을 통한 수익률 영향 관계에 대해 분석하여 향후 개발 리스크 완화방안과 장기적 관점의 투자 가능성, 관련 제도개선을 위한 정책적 방향을 연구하고자 하였다. 첫 번째 연구단계로 수익형 숙박시설 리스크 요인 중요도 분석의 경우 관련된 선행연구 고찰 및 전문가 포커스 그룹 인터뷰(FGI)를 실시하여 최종적으로 발생할 수 있는 투자 리스크요인을 정립하였다. 그 결과 총 20개의 리스크 요인이 종합되었으며, 각각의 성격에 따라 사업계획 리스크, 행정적 리스크, 수익성 리스크, 관리운영 리스크 등 4개의 리스크 항목으로 분류하였다. ANP모형을 활용한 중요도 분석결과, 입지적 타당성, 분양률 저조, 이용자 부족으로 인한 공실, 문화자원 및 관광 수요, 사업비용(금융 및 공사 등), 사업주체(시행, 시공사) 부실, 사업규모 적정성, 지역경제환경 변화, 부적정한 관리회사 선정, 확정수익률 보장, 인허가 지연 등 11개의 요인이 리스크요인으로서 중요도가 높게 나타났다. 이에 비해 부대시설 수익성 약화, 주변동급시설 현황, 부적정한 시공사 선정, 수요자 관리지원 미흡, 시공과정상 완공지연, 부적정한 호텔마케팅, 설계 등 사업계획의 변경, 하자책임, 지역주민 민원 등 9개 요인은 상대적으로 중요도가 낮은 하위 그룹으로 분류되었다. 두 번째 연구단계로 리스크 중요도가 높게 나타난 11개의 요인들이 실제 수익형 숙박시설 수익률에 미치는 영향을 분석하였다. PLS 회귀분석 결과 객실이용률, 문화자원수, 브랜드 적용 여부, 연평균 관광객수, 철도 인프라 존재 여부, 조망권 확보 여부 등 7개 요인이 수익률에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히 객실이용률, 문화자원수, 브랜드 적용 여부 변수들의 VIP값이 1.2 이상으로 수익형 숙박시설의 수익률에 매우 중요한 영향을 미치는 변수로 분석되었으며, 연평균 관광객수, 분양률, 철도 인프라 존재 여부, 조망권 확보 여부 등 4개의 변수가 VIP값 1.0∼1.1 미만으로 수익률에 중요한 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 이에 비해 수익보장기간, 객실수, 평균 전용률, 객실 타입수, 총 사업비용, 수익보장기간, 인허가 기간, 시공사 도급순위, 대형복합시설 여부 등 9개 요인은 수익률에 상대적으로 중요한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 본 연구결과를 토대로 우선, 수익형 숙박시설 개발 리스크를 완화할 수 있는 방안을 다음과 같이 제언한다. 첫째, 공급예정 지역의 주변 문화관광 인프라와 환경적 특성을 연계하여 개발계획을 수립할 필요가 있다. 둘째, 외부환경에 영향을 많이 받는 숙박시설의 특성 상 관광수요가 많은 곳에서 이용객을 많이 유치할 수 있는 유리한 환경을 조성할 수 있도록 계획단계에서 고려되어야 한다. 셋째, 입지에 따른 적정한 규모를 계획하는 것이 중요하다. 다음으로, 수익형 숙박시설을 장기적 관점에서 운영이 가능하도록 시사점을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 과도한 확정 수익률을 제시하는 것 보다는 운영실적을 바탕으로 한 수익배분 구조로 전환하는 것을 고려할 필요가 있다. 둘째, 장기적 운영을 위해 교통편리성과 조망권 확보가 가능한 곳에 수익형 숙박시설 공급이 필요하다. 셋째, 전문성을 중심으로 관리운영회사 선정이 중요하다. 마지막으로, 수익형 숙박시설 관련 제도개선에 관한 정책방향은 다음과 같다. 첫째, 투자 선택에 있어서 입지 및 사업인허가 사항 등을 판단할 수 있는 보편화된 정보의 제공이 필요하다. 둘째, 투자자 보호를 위해 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자계약증권으로 규제하는 방안을 재검토하여 추진해볼 필요가 있다. 셋째, 투자대상 숙박시설에 미칠 영향에 대해 수요자의 자체적인 판단이 중요하다.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/99877http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000435103
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GRADUATE SCHOOL OF URBAN STUDIES[S](도시대학원) > URBAN DEVELOPMENT MANAGEMENT AND REAL ESTATE(도시개발경영·부동산학과) > Theses (Ph.D.)
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