공간자기상관을 고려한 분양 가격과 전매 가격 간 차이 결정요인 분석

Abstract

본 연구에서는 전매 가격과 일반 분양 가격 간의 차이가 어떤 요인에 의해 형성되는지 알아보고자 하였다. 이를 위해 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 추출한 76개 단지의 전매 거래 7,659개의 거래 자료와 부동산114의 일반 분양가 자료를 결합하여 다중회귀분석 및 공간계량분석을 진행하였다. 설명변수로 아파트 특성 변수, 거시 경제 변수를 사용하였으며, 추가적으로 시공사 특성 변수를 분석에 포함하였다. 전매 거래 시장에서는 시공사 측과 주택 구매자 간의 정보 비대칭 문제가 존재하기 때문에 주택 구매자들은 시공사의 과거 시공 정보를 통해서 주택의 품질을 예측하게 된다. 이에 따라 시공사의 명성이 더 높고 과거 공급 실적이 우수할수록 높은 전매 가격을 형성하게 되는데, 이를 반영하기 위해 상위 6개 시공사 더미변수와 시공사의 재무제표 정보를 이용하여 분석하였다. 또한 공간자기상관이 발생하기 쉬운 우리나라의 아파트 특성을 고려하여 공간계량모형을 사용하여 분석하였다. 일반공간모형(SEM)을 통해 오차항에 공간자기상관이 존재함을 확인하고, 이를 해결하기 위하여 실제거리를 기준으로 가중치를 구성한 공간가중행렬을 통해 공간효과를 분리하였다. 분석 결과 아파트 층수가 높아질수록, 단지면적이 클수록, 금리가 높을수록 전매 프리미엄이 높게 나타났으며 전매 거래된 주택이 서울에 위치한 경우, 해당 주택이 경기도에 위치한 경우보다 전매 프리미엄이 약 17% 높게 나타났다. 또한 시공사의 안정성이 뛰어날수록, 수익성이 높을수록, 활동성이 높을수록 전매 프리미엄이 높게 형성됨을 보였다.