수도권 청약률 결정요인 분석

Abstract

2011년 현재, 전국적으로 미분양 주택은 소폭 감소하고 있는 추세이나 아직도 68,039호의 미분양 주택이 남아있으며 특히 2007년부터 2011년 7월까지 전국 미분양 아파트 중 악성 미분양 비율이 14.5%에서 54.3%로 오히려 급증하고 있으며 수도권 또한 악성미분양이 현재 37.5%를 기록하고 있다. 이러한 배경 하에 본 연구는 주택 공급자인 건설회사나 정부기관에서 수도권 아파트를 건설할 때 어떠한 요인을 고려하여야 현재와 같은 미분양사태를 반복하지 않고, 효과적으로 공급 할 것인가를 실증적인 분석을 통해 도출하려 하였다.본 연구는 크게 3단계로 나누어 진행하였다. 먼저, 청약 경쟁률자료는 부동산 114를 통하여 확보하였고 청약 경쟁률에 영향을 줄 수 있는 요인들을 가능한 여러방법으로 실험해 보고자 국민은행, 부동산114, 금융감독원, 금융통계정보시스템, 통계청 등 다양한 경로를 통해 자료를 확보하는 작업을 통해 2003년 1분기에서 2010년 2분기까지 총 2,061개의 청약 경쟁률 자료를 구축하였다. 두 번째, 청약 경쟁률 결정요인을 분석하기 위하여 상관분석을 통하여 독립 변수를 설정하였다. 또한 변수설정에 있어서 선행되어진 연구에서 미쳐 고려하지 못하였던 시점변수, 동시분양 더미변수, 상호작용 변수 등을 청약률 결정모형에 새로이 도입하기위해 다양한 실험을 하였다. 마지막으로 다양한 모형으로써 청약 경쟁률 결정요인을 분석함으로써 청약경쟁률 결정요인에 대한 적합한 모형을 제시하였다. 분석결과 매매가 상승률, 동시분양 더미, 금융위기 더미, 상호작용 변수등 여러 가지 청약 경쟁률에 영향을 미치는 변수들을 찾아낼 수 있었다. 본 연구는 아파트 분양시 어떤 요인들이 주택선호도에 영향을 미쳐 분양을 성공적으로 마칠 수 있는가에 대해 알아보고자 시작하게 되었다. 그 결과 기존 연구에서는 고려치 못하였던 여러변수에 대하여 유의미한 답을 얻을 수 있었고 앞으로도 여러 변수들에 대한 분석을 통하여 유의미한 변수를 찾아내고 모형의 설명력을 높이는 추가적인 연구가 필요할 것이다.