부동산의 정량적 가치평가를 위한 지표개발 연구 -서울시 아파트단지를 중심으로-

Abstract

본 연구는 아파트의 자산 가치를 객관적이고 종합적으로 평가하기 위한 지표정립을 연구의 목적으로 하였다. 연구방법은 아파트의 내재 가치 혹은 근본가치를 평가할 수 있는 구체적인 가치항목 및 지표 정립과 정립된 지표들 간의 중요도 분석으로 구분된다. 이 중 지표 정립은 관련 이론 고찰 및 FGI를 통해 분석하였으며, 지표간 중요도 분석은 전문가 설문을 활용하여 ANP방법을 통해 도출하였다. 분석결과, 아파트의 가치평가를 위해 입지가치, 수익가치, 미래가치, 희소가치 등 4가지 가치가 도출되었고 검증과정을 거쳐 최종 18개의 지표가 구축되었다. 이 중 입지가치가 아파트의 내재가치를 평가할 때 중요하게 고려될 필요가 있는 가치항목으로 도출되었으며, 세부 지표 중에서는 ‘공시지가 변동률’, ‘매매가격 변동률’, ‘전세가격변동률’, ‘매매가격 상승률’, ‘역세권’, ‘전세가격 상승률’, ‘인구증가율’, ‘서비스 LQ지수’, ‘건물 노후도’ 등이 아파트의 가치평가시 중요하게 고려될 필요가 있는 중요 지표로 도출되었다.The purpose of this study developing indicators for evaluation of real estate objectively and synthetically. The research method is divided to set up specific evaluation item and index for estimating intrinsic value of apartment and to analyze importance between indexes. Evaluation criteria are established through advanced research and FGI(Focus Group Interview), importance analysis is used by ANP(Analytic Network Process) which is possible to considerate correlation between indexes. As a result of this study, evaluation items of value of apartment is deducted location value, profit value, future value, scarcity value and finally, eighteen indexes are builded through process of verification. Specially, the item of location value is presented most important when the intrinsic value of apartment evaluated. Among detailed indexes, it is presented that major indexes to considerate for evaluating value of apartment are fluctuation rate of land price, sale price and housing rent price, anticipated rate of sale price and housing rent price, station area, rate of population growth, service LQ-index, building deterioration.