주택구입목적별 상권 형성의 차별성에 관한 실증연구

Abstract

2003년 ~ 2008년 강력한 부동산투기 억제정책과 2008년 리만브라더스 파산으로 이어진 국제금융위기로 우리나라 주택시장은 급랭기를 맞이하게 되었다. 그 후 부동산 시장이 완만한 상승세를 보이고 있는 실정이나, 2010년 12월부터 2016년 12월까지의 ‘전국 및 수도권 주택 미분양 현황’을 살펴보면 점차적으로 미분양률이 감소하였지만, 2016년 12월 기준 전국 미분양 호수는 56,413호, 수도권 미분양 호수는 16,689호에 이를 정도로 적체상태에 있다. 더욱이 이러한 미분양 기조는 지역적으로 빈익빈 부익부 현상을 보이고 있어 우리나라 부동산시장의 문제점은 심각한 상황이다. 이러한 현실 속에서 본 연구는 주택공급자 입장에서 합리적인 주택을 공급하는 방안이 필요하다고 판단되어, 그 방안으로서, 주택구입목적에 따른 거리구간별 수요자 거주분포 파악을 통한 수요시장 진단이 핵심이라는 결론에 도달하게 되었다. 본 연구의 객관성을 위하여, 전국에서 균등하게 사례지를 선정하는 것이 바람직하다는 판단 하에, 단지형 아파트 중 분양 당시 피분양자 리스트를 구할 수 있거나, 피분양자 리스트를 구하기 어려운 경우에는 이미 등기가 완료되어 부동산등기부등본 열람이 가능한 곳을 선정하고자 하였으며, 선정 결과 서울 강남 1곳, 강북 1곳, 수도권 1곳, 지방 2곳을 선정하게 되었다. 내용적으로는 주된 주택구입목적이 실거주에 있는가, 임대나 매매에 있는가를 파악하고자 하였으며, 수요자의 거주분포를 파악하기 위해 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 실증분석 하였다. 연구방법으로는 우선 주택구입목적인 실거주목적, 임대목적, 매매목적을 파악하기 위하여 부동산등기부등본 열람을 통한 사례단지와 등기부상 소유자의 거주지 간 이격거리가 0㎞인가, 0㎞가 아닌가의 여부에 따라 0㎞일 경우 ‘실거주목적세대’로, 0㎞가 아닌 경우 ‘임대목적세대’로 구분하였으며, 다음으로 매매목적 파악을 위해서는 피분양자 리스트 중 등기완료 전 해약, 명의변경, 분양권 매매 등이 이루어진 세대를 시세차익을 얻고자 하는 목적으로 분양받은 것으로 간주하여 매매목적세대로 분류하였다. 거주분포를 파악하는 방법으로는 피분양자 리스트나 부동산등기부등본상 거주지를 통하여 주소지를 파악한 후, 지리정보시스템인 ‘GIS 프로그램’을 사용하여 파악된 주소지를 통해 위도와 경도, 사례단지와 수요자의 거주지 간 이격거리, 거리구간별 거주분포를 도출하게 되었다. 본 연구의 결과, 피분양자 리스트를 구할 수 있었던 단지(광진하우스토리한강, 대전문화하우스토리2차)에 대에서는 사례단지와 피분양세대의 원거주지 간 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 구하여 실증분석하고, 피분양자 리스트를 구할 수 없었던 단지(역삼자이, 중계한화꿈에그린더퍼스트, 송도더샵그린워크3차, 세종가락13단지대광로제비앙)에 대해서는 사례단지와 부동산등기부등본상 거주지 간 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 구하여 실증분석하였다. 그 결과, “부동산은 이제 더 이상 투자상품으로서의 매력을 잃었으며, 앞으로는 투자의 개념이 아닌 사용의 개념으로 전환되어야 한다.”는 일부 언론 및 전문가들의 주장과는 달리, 실거주목적보다는 투자목적으로 분양받는 세대가 많았으며, 수요자들이 사례 단지를 중심으로 가까운 곳에 거주하는 분포가 높다는 사실도 알게 되었다. 본 연구는 피분양자 리스트와 부동산등기부등본의 실질자료를 근거로 하여 주택수요자들의 주택구입목적을 실거주목적세대, 임대목적세대, 매매목적세대로 도출해내고, 나아가 지리정보시스템인 GIS 프로그랭을 활용하여 위도와 경도를 산출해내고, 구해진 위도와 경도를 근거로 하여 사례단지와 수요자의 거주지 간의 이격거리와 거리구간별 거주분포를 도출해낸 최초의 실증연구이다. 그러나 전국 6곳의 사례단지를 실증분석한 것 만으로 그 결과를 일반화시키기에는 분명 한계가 있다고 판단되며, 분양시기와 지역의 특수성에 따라 본 연구의 결과치가 달라질 수도 있을 것이라는 생각도 하지 않을 수 없다. 또한 피분양자들의 분양목적이 실거주, 임대, 매매 이외에도 다양한 목적이 있었을 것으로 판단되는 바, 본 연구의 한계를 본 연구자 스스로 인정하지 않을 수 없다. 후속 연구에서 좀 더 다양한 사례지 선정과 선진기법을 활용한 깊이 있는 연구가 이어지길 바란다. 주제어 : 주택구입목적, 이격거리, 거리구간, 거주분표, GIS, 주택수요자, 거주지, 피분양자, 부동산등기부등본