서울시 오피스 시장의 테넌트임프루브먼트(Tenant Improvement, TI)에 관한 연구

Abstract

2011년 이후 서울 오피스 시장에서는 임대인이 임차인에게 인테리어 비용을 지원하는 실질임대료 지원방식인 티아이가 확산되고 있다. 그러나 이에 대한 자료수집과 연구는 전무하다. 본 연구에서는 시장에서 쓰이는 실질임대료 지원방식인 렌트프리, 핏아웃, 티아이에 대한 정의, 발생 배경, 시장에서 어떻게 사용이 되는지 등을 설명 하였다. 또한 국내 오피스 빌딩의 티아이 사례와 해외의 사례를 조사했다. 이를 통해 티아이는 주로 미주지역에서 사용되며, 임차인이 생활하는데 필요한 모든 것을 지칭하는 포괄적인 의미임을 알 수 있었다. 2016년 4분기 국내 오피스 시장에서 티아이를 지급하는 빌딩은 총 19개가 확인되었다. 특징은 준공 6년 이내의 신축빌딩이며, 서울시 평균 공실률보다 높은 공실률을 보이고 있었다. 또한 규모가 크며, 이에 따라 임대료, 관리비가 높은 수준이었다. 마지막으로 해당 빌딩은 렌트프리, 핏아웃, 티아이를 혼합하여 임차인에게 지원하고 있었으며, 소유구조는 간접투자의 형태와 관리 방식은 부동산 전문 업체를 통한 위탁관리가 대부분을 차지하고 있었다. 티아이 지급액은 빌딩 및 임차인 별로 모두 다르게 적용되나 사용 면적이 넓고, 임대기간이 길수록 더 많은 것으로 확인되었다. 또한 티아이는 주로 임대인이 임차인의 공사비를 대납해 주는 형태로 확인되었다. 렌트프리, 핏아웃, 티아이 지원방식에 따른 임대차계약 시뮬레이션 분석 결과 임대인에게 가장 효과적인 지원방식은 렌트프리와 티아이를 지원하되, 티아이는 공사비 대납의 형태로 지원하고, 해당 금액을 임대인이 매년 감가상각 하는 방식이었다. 이와 달리 임차인에게 가장 효과적인 지원방식은 임대인으로부터 렌트프리와 티아이를 지급받고, 티아이 금액을 임대인에게 현금으로 지급받아서 임차인의 자산으로 인식하고 감가상각하는 것으로 나타났다. 그러나 실제 사례에서 티아이 지급액을 직접 현금으로 수령하는 방식은 세무상 불이익, 인식부족 등으로 선호하지 않는 것으로 확인되었다. 본 연구는 티아이에 대한 개념과 사례를 최초로 연구한 것에서 큰 의미가 있다. 또한 실질임대료 지원방식에 따른 시뮬레이션 분석은 실제 임대차 계약에서 활용할 수 있다는 점에서 그 의의가 있다.