공익사업 해제지구의 행위제한 및 기대이익에 따른 지가분석에 관한 연구

Abstract

택지공급을 위한 공익사업지구로 지정되면 토지등의 형질변경이나 건축물의 건축과 같은 개발행위가 원칙적으로 금지된다. 공익사업의 시행이 지연되면서 행위제한이 장기화 되고, 이로 인해 사유재산권의 행사에 막대한 지장을 초래하게 되었다. 이후 부동산 시장 환경의 변화로 인해 공익사업이 취소되면서, 지역주민들은 그동안의 재산권 행사의 제약에 따른 피해에 대해 보상을 요구하였다. 그러나 사업시행자는 피해의 계량화 및 직접성에 의문을 제기하면서 이를 거부하였다. 이로 인해 발생한 지역사회의 갈등을 해소하고 사유재산권 보장과 정당보상이라는 헌법적 가치에 부합하기 위해서는 재산권 제약에 따른 피해에 대한 구제가 필요하다. 현재 우리 법제에서는 보상을 위한 근거법령이 존재하나, 구체화 하는 기준이 마련되지 못하여 갈등해결의 실마리를 찾지 못하고 있다. 따라서, 본 연구는 갈등해결을 모색하는 일환으로 갈등주체들이 피해에 대한 인식전환을 위하여 피해에 대한 객관적인 보상액을 산정하고자 한다. 지구지정에 따른 피해 중 보상의 대상이 되는 특별한 희생에 해당하는 경제적 피해는 지가의 하락으로 나타나는 것을 전제로, 지구지정에 따른 지가분석을 통해 보상액을 살펴보고자 한다. 먼저, 사례지구를 선정하고 지구지정에 따른 행위제한으로 인해 토지의 활용이익을 극대화하지 못하여 발생한 손실액을 산정하였다. 다음으로, 당해 사업에 따른 지가상승분이 산정된 보상액에 포함되어야 하는가에 대하여, 사례지구 및 주변지역의 감정평가된 사례들의 감정평가가격을 대상으로 헤도닉 모형을 통해 분석하였다. 분석결과 공익사업이 취소된 지구에서도 당해 사업으로 인해 지가가 상승하였으며, 이는 보상집행시의 자본이득에 대한 기대형성에 따른 기대이익으로 볼 수 있다. 해당 기대이익이 기대가설에 따른 성격을 분석한 결과 공익사업의 해제가능성에 대해 인지하여도 지가에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타나 적응적 기대가설을 보인다고 하기는 어렵다. 그러나 해제 이후의 사업지구내의 지가가 급격한 하락을 보이는 것을 고려시 당해 사업에 따른 기대이익은 장기적으로 소멸하는 거품가격이라고 볼 수 있으며, 이는 보상대상에서 제외되어야 한다. 기대이익으로 발생한 지가상승분은 약 6.8%로 나타났다. 연구결과를 토대로 하여 다음과 같은 시사점과 정책적 제언을 할 수 있다. 첫째, 공익사업 해제지구의 지구지정 동안의 피해에 대해 계량화가 가능하며, 이를 통해 지역갈등의 해소를 위한 피해구제 규모를 산정할 수 있다. 둘째, 보상액 산정시 당해 사업에 대한 기대이익으로 상승한 지가는 제외되어야 하며, 그 규모를 사례지구 분석을 통해 구체적으로 산정할 수 있다. 셋째, 피해구제를 위해서 현금보상 외에 보유세 감면 등의 다양한 방안을 모색해야 하며, 보유세 감면의 기준은 기대이익에 대한 분석을 기준으로 할 수 있다. 넷째, 사유재산권을 침해하는 행위제한이 장기화 되지 않기 위해 실효제도의 형해화를 방지해야 한다.