서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역의 입지적 요인과 업종별 변화 특성에 관한 연구

Abstract

젠트리피케이션(gentrification)은 낙후된 지역에 거주하던 거주민들이 상업화로 인한 지가 및 임대료 등의 상승으로, 이를 감당하지 못하고 다른 곳으로 떠나는 현상을 의미한다. 그 외에도 젠트리피케이션은 다양한 의미로 해석되고 있으며 관심 또한 증가하고 있다. 최근 서울시(2015)에 따르면, 서울시의 젠트리피케이션은 상업 젠트리피케이션 중심으로 논의가 필요함을 보고하였다. 또한, 상업 젠트리피케이션은 시장에 맡겨두기 보다는 시 차원에서 문제해결을 위한 대책을 수립하고 시행하되, 사회적 공감대 형성을 위한 공론화 과정이 우선적으로 시행되어야 함을 보고하였다. 젠트리피케이션에 대한 기존의 연구들은 대부분 젠트리피케이션의 건축물 변화, 업종변화 등 내적요인만을 다룬 경우가 많고, 입지적 요인에 대하여 분석한 연구는 부족한 실정이다. 또한, 대부분의 연구는 서울시 젠트리피케이션의 특정 공간만을 설정하여 그곳에서의 업종 수 변화를 분석하였으며, 서울시 전체 젠트리피케이션 공간에 대하여 통합적인 분석을 한 연구 최근 젠트리피케이션과 상업 젠트리피케이션으로 인한 주거지역의 변화 속도에 대해 업종별 변화, 용도혼합, 오래된 건물, 밀도와 업종에 대한 분석을 한 윤윤채(2016)연구 등을 제외하고는 부족한 실정이다. 이와 같은 배경을 바탕으로 본 연구는 다음과 같은 목표를 갖는다. 서울시 상업 젠트리피케이션이 발생한 집계구의 2006년 시점에서의 입지적 요인에 대하여 분석한다. 또한, 서울시 상업 젠트리피케이션이 발생한 집계구의 2006년 대비 2014년 업종별 변화에 대하여 분석을 통해 확인한다. 끝으로, 분석의 결과를 바탕으로 서울시 상업 젠트리피케이션 지역의 입지적 요인과 업종별 변화 특성을 파악하여 정책적 시사점을 제시하는 것이 연구의 최종 목적이다. 본 연구는 다음과 같은 과정을 통해 진행하였다. 이론 및 선행연구 고찰을 통하여 서울시 상업 젠트리피케이션 및 골목상권을 정의하고, 젠트리피케이션과 관련 있는 기존 연구들을 정리하여 연구의 가설을 설정하였다. 나아가 상업 젠트리피케이션 발생과 연관 있는 입지적 요인 및 업종별 변수를 구축하였다. 다양한 변수들을 ArcGIS 10.5를 활용하여 구축하였으며, 최종적으로 STATA 13을 활용하여 서울시 상업 젠트리피케이션 집계구와 입지적 요인 및 업종별 변화 특성을 이항로짓모형을 통해 분석하였다. 분석의 결과, 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구는 단독주택과 근린생활시설의 연면적 비율이 높은 곳이며 특히 제2종일반주거지역(7층이하)의 비율이 높은 것으로 나타났다. 또한, 서울시 상업 젠트리피케이션 집계구는 도시고속화도로 및 지하철역 입구까지의 거리가 가까운 곳에 입지하는 것으로 나타났다. 이어서, 대학교 및 인구집중시설까지의 거리는 가까운 반면 아파트와는 먼 곳에 입지하는 결과가 나타났다. 마지막으로 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구는 도로 비율이 낮고, 도로네트워크가 좋은 결과가 나타났다. 다음으로 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구에서는 2006년과 비교하여 2014년에 커피숍과 주점이 증가하고, 근린생활시설이 감소하는 결과가 나타났다. 또한, 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구에서는 주점과 한식의 폐업기간이 2006년과 비교하여 2014년에 감소하는 결과가 나타났다. 결과적으로 주점은 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구에서 2006년과 비교하여 2014년에 수가 증가함과 동시에 빠르게 폐업하는 중요한 업종으로 나타났다. 본 연구는 분석의 결과를 통하여 다음과 같은 시사점을 갖는다. 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 집계구의 입지적 요인을 파악하여 향후 상업 젠트리피케이션 발생 지역을 예측하는데 참고할 수 있다는 점에서 의의가 있다. 또한, 서울시 상업 젠트리피케이션 지역의 업종별 변화 특성으로 주점의 빠른 증가와 교체 현상이 발생하기 때문에 원인에 대한 추가적인 연구가 필요함을 시사한다. 종합적으로, 본 연구는 결과를 바탕으로 향후 서울시 상업 젠트리피케이션 연구에 참고하여 활용될 수 있다. 또한, 본 연구의 결과를 활용하여 서울시 상업 젠트리피케이션 잠재적 지역을 파악하고, 향후 정부 차원에서 무분별한 상업 시설의 침투 현상을 막아야 함을 시사한다.