주택시장 변동리스크에 대응하기 위한 공동주택 전세/매매 복합사업모델 제안

Abstract

1997년 아시아 외환위기 및 2007년 글로벌 금융위기가 발생하자 심각한 미분양사태가 발생하여 국내 건설업체들은 심각한 유동성 위기를 겪게 되었다. 미분양이 발생하게 되면 수요 자본으로 사업비용을 조달하는 것이 어려워지기 때문에 금융기관 차입을 통해 재원을 조달해야한다. 선분양제도는 분양가격이 초기에 결정된 상태에서 사업이 진행됨에 따라 차입금리에 따른 추가적인 비용은 사업성을 악화시킨다. 게다가 완공 이후에도 미분양이 유지될 경우, 건설업체는 차입금을 지불할 수 없는 상태가 될 수 있다. 이에 따라 주택건설경기 변동에 대하여 안정적으로 사업을 진행할 수 있는 비즈니스모델이 필요하다. 본 논문에서는 주택매매시장과 전세시장 간의 특징적인 상관관계를 고려하여 초기 분양 시 매각물량과 전세물량을 동시에 분양하여 안정적으로 사업자금을 조달할 수 있는 공동주택 전세/매매 복합사업모델을 제안하고자 한다. 본 논문에서는 공동주택 전세/매매 복합사업모델을 제안하기 위해 먼저 전반적인 주택시장의 개요, 분양시장과 전세시장의 특성 및 관련 선행연구들을 검토하였다. 다음으로, FDW 모델을 통해 공간시장에 해당하는 전세시장과 투자시장에 해당하는 매매시장 간의 관계에 대한 이론적 프레임워크를 확인하고, 이를 토대로 공동주택 전세/매매 복합사업모델을 제안하였다. 다음으로, FDW 모형을 통해 이론적으로 제안한 공동주택 전세/매매 복합사업모델을 타당성을 검증하고자, 다변량 시계열 분석 방법인 VECM을 활용하여 미분양주택 변화와 전세시장 및 매매시장 간의 동태적 관계성을 분석하였다. 이를 토대로 전세시장과 매매시장 간의 변동과정을 확인하여 공동주택 전세/매매 복합사업모델의 기본적인 타당성을 검증하였다. 마지막으로 다양한 자산의 리스크 대비 가치가 최적이 되는 투자비율을 추정하는 마코위츠 포트폴리오 이론을 응용하여 본 논문에서 제안한 공동주택 전세/매매 복합사업모델을 구성할 전세 및 매매비율을 산정하였다. 본 논문에서는 총체적인 관점에서 다양한 지역의 가격지수들을 활용하여 전세물량과 매매물량의 비율을 산정하였으며, 이를 토대로 복합사업모델의 실현가능성 및 시사점을 확인하였다. 분석결과, 위험 대비 수익률을 나타내는 샤프 지수(Sharpe ratio)를 살펴보면, 모든 지역에서 특정비율로 분양물량과 전세물량을 포트폴리오로 구성했을 때, 더 높은 샤프 지수가 나타나는 것을 확인할 수 있다. 이는 분양이나 전세물량을 100%로 설정하는 것보다 적절한 비율로 조합하게 된다면, 시장 변동에 따른 리스크에 대하여 보다 안정적으로 주택사업을 진행할 수 있음을 의미한다. 또한 지역별 포트폴리오 분석결과를 살펴보면, 각 지역별 주요 거점 도시들 역시 각 지역여건에 의해 주택시장 특성이 상이함에 따라 이를 고려하여 안정적으로 사업을 진행할 수 있는 방안이 필요함을 나타낸다. 이러한 관점에서 제안한 주택사업모델은 일률적인 주택분양방식에서 탈피하고자 하는 시도로서 의미가 있다고 판단된다. 이와 같은 포트폴리오 분석 결과를 종합하면, 먼저 본 논문에서 제안한 주택사업모델의 기본적인 위험분산효과는 존재하는 것으로 확인되었다. 물론 본 논문의 포트폴리오 분석 결과는 실질적인 프로젝트 현금흐름을 기반으로 세부적으로 분석한 것은 아니다. 하지만 분양계약과 전세계약을 동시에 진행할 경우, 한국에서 매매시장과 전세시장의 구조적 관계에 따라 위험분산효과를 획득할 수 있음을 확인할 수 있으며, 이는 결국 제안한 주택사업모델의 근원적 가능성을 확인시켜줄 수 있을 것으로 판단된다. 또한 지역별로도 주택시장 수요-공급 상황이 상이함에 따라 제안한 주택사업모델을 적용할 경우, 각 지역별로 분양물량과 전세물량 비율을 차별화해야한다. 즉 현재 주택사업은 각 지역의 수요-공급 상황에 맞게 주택사업전략을 세우는 것이 아니라 단순한 분양방식 사업모델만을 고수한다. 이는 결국 지역별 차별화된 주택사업방안을 모색하는데 한계가 있음을 의미한다. 이러한 관점에서 본 연구에서 제안한 주택사업모델은 기본적으로 각 지역의 수요-공급 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있는 방안으로 판단된다. 본 논문에서 제안한 주택사업모델의 사업주체별 기대효과는 다음과 같다. 첫 번째 건설업체나 발주처의 경우 주택시장이 불안정할 경우에도 유연하게 매매물량과 전세물량의 비율을 조정하여 안정적으로 재원을 조달하여 추가적인 이자비용을 최소화할 수 있다. 두 번째 수요자입장에서는 매매물량과 전세물량, 두 가지 옵션에 대하여 선택할 수 있는 기회가 생기게 된다. 이는 마치 선분양 제도이지만 후분양 제도와 같은 선택의 폭을 확보하여 거주 후 주택매매라는 혜택을 수요자에게 제공할 수 있다. 세 번째 정부 입장에서는 공공임대주택에 대한 부담을 줄이고, 주택시장 자체를 민간 주도로 운영하게 할 수 있어 시장 간섭을 최소화할 수 있다. 또한 민간 자체적으로 전세물량을 시장에 공급하게 되어 국민의 거주권을 효과적으로 확보할 수 있는 대안이 될 수 있다. 본 논문에서 제안한 주택사업모델이 실질적으로 적용되기 위해서는 기본적인 정책적 지원이 필요하다. 특히 정부의 공적자금투입이 필요하다. 한국의 전세제도 특성 상 전세수요자들은 이미 기존 임대인에게 전세보증금을 낸 상태이다. 이에 따라 실제로 주택사업주체가 전세물량을 시장에 제공하면서 재원을 획득하고자 한다면, 결국 전세수요자들이 추가 대출을 받아야 한다. 이는 전세수요자들에게 추가적인 재정적 부담이 된다. 이에 따라 본 논문의 주택사업모델에서는 전세대금에 대하여 정부의 공적자금을 선제적으로 투입하고 전세수요자들이 기존 전세계약 만료 시 돌려받는 전세보증금으로 정부가 공적자금을 회수하는 방식을 제안한다. 또한 본 논문에서 제안한 모델은 민간업체 니즈와 공공성을 모두 만족하는 동시에 전세 중심의 임대물량을 시장에 공급하는 장점이 있었지만, 수요계층의 한계점도 존재함을 확인하였다. 사업구조적 측면에서는 SPC를 통한 사업진행을 위하여 에스크로우 관리계정을 효과적으로 활용할 필요성을 언급하였으며, SPC 없이 자체사업으로 진행되는 주택사업의 경우, 건설업체나 발주처의 신용도 및 명성이 매우 중요할 것으로 제언하였다. 정책적 측면에서는 전세자금을 통한 재원조달방안이 현실화되기 위하여 정부 정책자금 지원의 필요성을 언급하였으며, 조세 측면에서 이중과세 문제점을 해결할 필요가 있음을 제언하였다.