再建築・再開發組合設立과 不動産을 所有한 國家・地方自治團體의 地位

Abstract

도시정비법에서 국가와 지방자치단체는 도시 및 주거환경정비의 기본방침 수립권자, 정비예정구역이나 정비구역의 지정권자 또는 재건축・재개발사업의 관할청으로서 재건축・재개발사업의 각 단계에서 직간접적으로 감독권을 행사한다. 이것이 재건축・재개발사업에서 나타나는 국가와 지방자치단체의 주된 지위이다. 그런데 국가・지방자치단체가 정비구역에 정비기반시설이나 기타의 부동산을 소유하는 경우 국가・지방자치단체는 감독권을 행사하는 행정주체인 동시에 부동산 소유자로서 재산권을 행사하는 이중의 지위에 있게 된다. 도시정비법은 정비기반시설의 경우 일정한 범위 내에서 사업시행자에게 무상양도 되도록 강제하고, 기타의 부동산의 경우에도 수의계약으로 사업시행자나 점유자 등에게 처분할 수 있도록 특별규정을 두고 있다. 이와 관련하여 국・공유부동산의 관리청은 사업시행계획인가 시에 관할청에 정비기반시설의 귀속에 관한 의견을 제시하거나 기타 부동산의 처분에 관하여 협의하게 된다. 그밖에 국가・지방자치단체가 조합원으로서 주택을 분양받을 수 있는지가 문제되는데, 관계법령을 종합하면 그러한 가능성은 국가・지방자치단체가 주택을 소유한 경우에만 인정될 수 있다고 보아야 할 것이다. 대법원은 국가・지방자치단체도 부동산소유자로서 재건축・재개발조합의 설립에 동의할 자격이 있음을 전제로, 국가・지방자치단체의 동의 의사는 도시정비법에도 불구하고 서면에 의할 필요가 없으며, 재건축・재개발사업의 관할청이나 해당 정비구역 지정권자가 속한 지방자치단체가 동의권자인 경우와 국가가 동의권자인 경우에는 동의의사가 추정된다고 해석하고 있다. 그러나 국가・지방자치단체가 재건축・재개발사업에서 갖는 위와 같은 지위를 고려하면, 감독권이 없는 지방자치단체가 관리처분계획에 따라 부동산을 분양받을 수 있는 경우에만 동의권을 부여하는 방식으로 법령을 개정할 필요가 있다. 나아가 국가와 지방자치단체에 조합원의 지위를 인정할 필요성이 있는지 여부나 그 범위에 대한 연구와 그에 따른 법령개정이 필요하다. The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents(hereinafter ‘the Act) requires consents of a qualified majority of real estate owners for the reconstruction/redevelopment association to be established. The Act does not clarify whether the State and local governments, if they own real estate in the project area, are also entitled to give consent to this establishment or not, but a recent revision on the Presidential decree indicates that they are. The Supreme Court ruled in 2014 that if the owner is the State or a local government, its consent does not have to be a written one and that this consent can be presumed unless the government states otherwise. The Supreme Court’s interpretation, despite its virtue of preserving stability of numerous reconstruction/redevelopment projects already in full swing, seems nevertheless in disaccord with the Act which specifies that the owner’s consent must be in writing. Granting a right to consent to the State and local governments has its own problems. Excepting rare cases where a local government owns property outside its territorial jurisdiction, State and local governments have the authority to supervise the projects either directly or indirectly. If they have other privileges acknowledged to private owners such as right to consent to the establishment of the association and to vote in the general assembly as its member, this double role as a supervisor-cum-member of the supervised could cause some serious conflict of interests. Also, they have right to consult the governing authority before setting up the rearrangement zone and also before authorizing the project implementation plan, which privides enough protection for their property, unless they own a house and thus have a chance to apply for the parcel-out process. It is therefore advisable that the Act be amended to limit the right to consent of the State or local governments to the cases where it is necessary for the protection of their property and where the problem of conflict of interests does not arise.