노후 공동주택 리모델링 사례분석을 통한 대안 평면 연구

Abstract

In Korea, the development of apartment complexes has made tremendous progress and been revitalized due to the government-led development and construction of new cities across the country and bold investment-type development in the private sector due to rapid economic growth and industrialization. Urbanization in response to national economic development began in the 1970s and reached full-scale development in the 1980s, and construction sites in large cities across the country were in constant motion. In this way, apartment housing, which lasted for 20 to 30 years, served as an important factor leading the Korean economy and construction. However, the apartment complexes that have grown rapidly through these developments are now seriously deteriorating and have many problems as they have been occupied for over 30 to 40 years. In order to solve these problems, the government and the private sector are carrying out numerous reconstructions in the name of urban regeneration using the legal system and logic of economics in their respective fields, and it has served as a stepping stone for the continuation of the term 'real estate invincibility'. . However, reconstruction, which was only possible with legal relief and support in the government domain, is beginning to have friction with the economic aspect, and efforts by the government, private sector, and academia to find a solution are needed. Due to the low floor area ratio, the reconstruction of apartments under 5 stories in the 1970s and 1980s, which were built during the period when apartment construction was active, could meet great expectations for improving business feasibility and economic feasibility by applying a large increase in floor area ratio after reconstruction. There is. However, since the apartment complexes of the 1980s and 1990s were mid-rise or high-rise and already had a floor area ratio (150-180%) above a certain level, the increase in floor area ratio due to reconstruction was not large, which acted as a major obstacle to improving business feasibility and economic feasibility. It is done. Due to these problems, the reality is that it is becoming difficult to find advantages in reconstruction due to low business feasibility and economic feasibility, except in the metropolitan area, metropolitan cities, and some large cities. To solve this problem, a methodology called remodeling of aging apartments is emerging because it combines expectations for performance improvement and economic aspects. However, in this remodeling, we believe that the most important thing is the change in unit households, which is the actual living space of residents, and we want to improve this. The method to be improved is based on analysis of domestic and overseas remodeling cases and review of surveys of residents of old complexes about to be remodeled. As remodeling projects, which are still in a transitional phase, are carried out, the needs of residents are met. By researching floor plans for this purpose, we would like to present alternative floor plans that fit each requirement by dividing them into types.|대한민국은 공동주택에 대한 발전은 급속한 경제성장과 산업화로 인해 정부 주도의 전국 신도시 개발건설과 민간 분야에서의 과감한 투자식 개발로 인해 엄청난 발전을 이루고 활성화되었다. 이러한 국가 경제 발전에 따른 도시화는 1970년대부터 시작되어 1980년대에 본격적으로 발전을 이뤘으며, 전국의 대도시들의 공사 현장은 끊임없이 돌아가는 상황이었다. 이렇듯 20~30년간 지속된 공동주택은 대한민국 경제와 건설을 이끄는 중요한 요소로 작용하였다. 그러나 이러한 발전을 통해 급속도로 성장하면서 증가한 공동주택은 현재 입주한 지 30~40년이 넘어가면서 노후화가 심각하게 발생하고 있으며 많은 문제점을 가지고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 정부와 민간은 각자의 영역에서 법적 체계와 경제성의 논리로 도시재생이라는 명목하에 수많은 재건축을 진행하고 있는 게 현실이며, '부동산 불패'라는 단어가 지속될 수 있는 발판의 역할을 하였다. 그러나 정부의 영역에서 법적인 완화와 지원으로만 가능했던 재건축은 경제적인 부분과의 마찰이 생기기 시작했으며 이를 위한 해결책으로 모색하려는 정부와 민간, 학계의 노력이 필요한 시점이다. 공동주택 건설이 활성화되던 시기에 지어진 1970~80년대의 5층 이하의 공동주택의 재건축은 낮은 용적률로 인하여 재건축 후에는 용적률의 상승 폭을 크게 적용하여 사업성, 경제성에 대한 향상에 큰 기대감을 충족시켜 줄 수 있는 것이다. 그러나, 1980~90년대의 공동주택은 중층 또는 고층으로서 이미 일정 수준 이상의 용적률(150~180%)을 갖고 있기에 재건축에 따른 용적률의 상승 폭은 크지 않은 상황이며 이로 인한 사업성, 경제성 향상에 큰 걸림돌로 작용하는 것이다. 이러한 문제로 인하여 현재 재건축은 수도권과 광역시, 일부 대도시를 제외하고는 사업성 및 경제성이 낮아 이점을 찾기가 어려워지고 있는 게 현실이다. 이를 해결하기 위해서는 노후화된 공동주택에 대한 리모델링이라는 방법론이 대두되고 있으며 이는 성능개선에 대한 기대감과 경제적인 부분이 접목되기 때문이다. 그러나 이러한 리모델링에서 가장 거주민들의 실질적 생활공간인 단위세대 변화에 가장 중요하다고 판단되며 이를 개선하고자 한다. 개선하고자 하는 방법은 국내의 리모델링 사례분석과 해외 리모델링 사례를 분석하고 리모델링을 앞둔 노후단지의 거주민들을 대상으로 설문조사를 검토한 내용을 기준으로 아직은 과도기에 있는 리모델링 사업이 진행되면서 거주민의 요구에 부응하기 위한 평면을 연구하여 각 요구사항에 맞는 대안 평면을 유형별로 나누어 제시하고자 한다.