제주 제2공항 건설 발표가 토지가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

국 문 요 지 제주지역의 급증한 관광 수요에 따라 제주도 항공수요 또한 지속해서 증 가한다. 제주공항이 포화 상태에 놓이게 됨에 따라 국토부에서는 공항 인프 라 확충을 위한 사전 타당성 검토 용역을 수행하였으며, 최적 대안으로 제2 공항 건설이 채택된 바 있다. 그러나 주민과 도청, 국토부 사이 갈등 고조로 개발계획에 난항을 겪으면서 추진과정이 장기화되고 있다. 그럼에도 올해 환경부평가를 바탕으로 제주 지자체와 국민과의 협의가 다시 촉진되고 있으 며, 이에 본 연구에서는 제주 제2공항 부지 주변 토지가격 상승효과를 알아 보고 정책적 시사점을 논의해본다. 이에 정부의 제주 제2공항 건설 발표(2015년 11월 10일)를 기점으로 2010 년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간동안 데이터를 수집한다. 공간 적 범위는 제주 제2공항 건설 예정지를 제외한 제주 전 지역을 대상으로, 용도지역별 주거지역, 상업 및 공업지역, 관리 및 기타지역 3개 지역의 실거 래가를 구득한다. 이중차분 회귀모형의 분석결과, 공항 건설 발표 후 주거지역, 상업 및 공 업지역, 관리 및 기타지역 모두에서 토지가격이 상승하며, 특히 관리 및 기 타지역에서의 상승이 두드러진다. 제주도의 용도지역별 분포를 고려할 때, 이러한 상승은 관리 및 기타지역의 토지에 대한 매수심리 증가가 주요 원인 으로 해석된다. 거리별 분석에서는 공항 수용지와의 거리가 토지가격에 영향을 미치는데, 주거지역, 상업 및 공업지역에서는 특히 10∼30km 거리의 지역에서 상승률 이 높다. 이는 공항과 가까운 지역의 환경적 불편함이 가격 상승을 억제한 것으로 보이며, 공항 인접부 개발의 중요성을 시사한다. 이러한 지역은 다양 한 상업 및 공업 시설 개발에 적합하며, 투자자와 개발업자들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있다. 다만, 관리 및 기타 지역에서는 거리에 따른 차이는 발견되지 않는다. 본 연구는 제주 제2공항 건설의 경제적 영향과 지역 개발에 대한 중요한 정보를 제공한다. 특히 공항 인접부의 개발은 지역 경제 활성화와 글로벌 비즈니스 및 관광 활성화에 기여할 수 있음을 보여준다. 이는 향후 지역 개 발 및 투자 계획 수립에 중요한 참고 자료가 될 수 있다. 주요어 : 토지 가격, 제주 제2공항, 토지 실거래가, 이중차분 모형|ABSTRACT A Study on the Impact of the Announcement of the Construction of Jeju's Second Airport on Land Prices Choi, Kyung Hwa Department of Real Estate Graduate School of Convergence Real Estate Hanyang University Supervised by Prof. Woo, Ayoung, Ph.D. Due to a surge in tourism demand, the existing Jeju Airport has reach ed a state of saturation. Consequently, the Ministry of Land, Infrastructu re and Transport conducted a preliminary feasibility study for the expan sion of airport infrastructure, ultimately adopting the construction of a se cond airport as the optimal alternative. However, the development plan h as faced difficulties due to escalating conflicts between residents, the pro vincial government, and the Ministry. Despite these challenges, renewed consultations with the Jeju local government and citizens are being facili tated this year based on the evaluation by the Ministry of Environment. This study investigates the effect of land price increases around the site of the proposed Jeju Second Airport and discusses policy implications. Data from January 1, 2010, to December 31, 2020, was collected, marking the government's announcement of the Jeju Second Airport constructi on in 2015. The spatial scope included all areas of Jeju except the plann ed site of the second airport, collecting actual transaction prices of reside ntial, commercial, industrial, and other areas categorized by land use. The DID analysis revealed that land prices in residential, commercial/in dustrial, and management/other purposes areas all increased following th e airport construction announcement, with a notable rise in the managem ent/other purposes areas. Considering the distribution of land use in Jeju, this increase is interpreted as being primarily due to a rise in buying se ntiment for land in these management/other purposes areas. The distance-based analysis showed that proximity to the proposed air port site impacted land prices, with areas between 10 to 30 km showing a higher rate of increase. The environmental inconveniences of areas clo ser to the airport appear to have suppressed price increases. This notabl y indicates the importance of developing areas adjacent to the airport, w hich are suitable for various commercial and industrial facility developme nts and can act as attractive elements for investors and developers. This study holds significance in providing essential information on the economic impact and regional development of the Jeju Second Airport co nstruction. Particularly, the development of areas adjacent to the airport can contribute to the revitalization of the local economy and the activatio n of global business and tourism. This serves as an important reference for future regional development and investment planning. Keywords : Land Price, JeJu 2nd Airport, Real Transaction Prices, Difference-in-Differences Model