주변 프라임 등급 오피스가 하위등급 오피스 임대료에 미치는 영향 분석

Abstract

본 연구는 주변 프라임 등급 오피스 빌딩이 하위등급 부동산 임대료에 영향을 미치는 다양한 요인을 검증하기 위해 서울 CBD권역 프라임등급 오피스빌딩 33동, 하위등급 오피스빌딩 206동에 대해 능형회귀 분석을 진행하였다. 분석은 두 가지 모형을 통해 수행되었으며, 각각 건물의 연면적, 층수, 프라임 오피스와의 거리 등 다양한 변수들이 하위등급 오피스 빌딩 임대료에 미치는 영향을 조사하였다. 모형 1과 모형 2의 결과를 종합해보면 프라임 오피스 빌딩의 근접성과 점유도, 임대료가 하위등급 임대료에 양(+)영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 그 영향은 하위등급 오피스 빌딩 중 A등급에서 두드러지게 나타났다. 프라임 오피스와의 거리가 멀어질수록 하위등급 오피스 빌딩의 임대료가 감소하는 경향을 보였으며, 프라임 오피스 빌딩의 총 연면적이 클수록, 프라임 오피스 빌딩의 평균 임대료가 높을수록 주변 하위 등급 오피스 빌딩의 임대료에 긍정적인 영향을 끼치는 것으로 확인되었다.

연구 결과는 하위등급 오피스 빌딩의 내재적인 물리적 특성 뿐만 아니라 프라임 오피스 빌딩과의 근접성 또한 하위등급 오피스 빌딩의 임대료 결정 요인임을 시사한다. 이에 따라 프라임 등급 오피스 빌딩이 가지고 있는 대규모 시설 및 근로자, 우수한 접근성 그리고 높은 수준의 임대료가 하위등급 오피스 빌딩 임대료에 간접적인 영향을 주고 있음을 알 수 있다.

본 연구는 광역적 범위가 아닌 개별 요소로 하위등급 임대료와의 상관관계를 분석한 흔치 않은 연구로서 그 의의를 갖는다. 그러나 본 연구는 시간적 변동성, 경제 상황의 변화 등 외부적 요인들을 충분히 고려하지 못했으며, 특정 시점과 지역의 데이터에 국한된 해석을 제공한다는 점에서 한계를 가지고 있다. 이에 따라, 연구 결과의 시간적 유효성과 범용성에 제한이 있으며, 향후 연구에서는 시간에 따른 변화와 외부 경제적 요인들을 더 깊이 고려할 필요가 있다.

주제어 : 오피스빌딩, 임대료, 순실효임대료, 집적효과, 능형회귀분석 Keywords : Office Building, Rent, Net Effective Rent, Agglomeration Effect, Ridge Regression Analysis|This study conducted ridge regression analysis on 33 prime-grade and 206 lower-grade office buildings in the Seoul CBD area to verify various factors influencing the rental rates of lower-grade real estate in proximity to prime-grade office buildings. The analysis was executed using two models, each examining the effects of different variables such as total floor area, number of floors, and distance from prime offices on the rental rates of lower-grade office buildings. The results from Models 1 and 2 collectively revealed that the proximity, occupancy, and rental rates of prime office buildings have a positive impact on the rental rates of lower-grade properties. This impact was especially significant in Grade A lower-grade office buildings. A trend was observed where the rental rates of lower-grade offices decrease with increasing distance from prime offices. Additionally, larger total floor area and higher average rental rates of prime office buildings positively influenced the rental rates of nearby lower-grade office buildings.

The findings suggest that not only the intrinsic physical characteristics of lower-grade office buildings but also their proximity to prime office buildings are key factors in determining their rental rates. Thus, the large-scale facilities, workforce, superior accessibility, and higher rental levels of prime-grade office buildings are indirectly affecting the rental rates of lower-grade office buildings.

This study holds significance as an uncommon research effort focusing on the correlation between individual factors and lower-grade rental rates, rather than a broad regional approach. However, it is limited by its failure to fully consider external factors such as temporal variability and economic conditions, providing interpretations confined to specific times and locations. Consequently, the temporal validity and generalizability of the research findings are limited, necessitating deeper consideration of changes over time and external economic factors in future studies.

Keywords : Office Building, Rent, Net Effective Rent, Agglomeration Effect, Ridge Regression Analysis