택지지구내 지구단위계획 변경에 따른 영향에 관한 연구

Abstract

택지지구내 지구단위계획 변경이 민간(개인)개발에 있어서 어떠한 영향이 발생하는지 시흥시 장현택지지구를 중심으로 연구하였다. 2022 시흥시 사회조사 보고서에 따르면 시흥시의 인구는 꾸준히 증가(22.0%, 5년내)하고 있는데, 25세~34세 청년층 인구구성비 상승(12.9%→14.2%, 5년내)과 1인가구 증가률(26.1%증가, 3년내)등이 전국뿐만 아니라 경기도 대비에도 높은 증가률을 보이고 있다. 이러한 시흥시의 인구증가율은 택지지구 지정과 밀접한 관련이 있고, 특히나 택지지구내 주거전용 단독주택용지에서 지구단위계획 지침에 더욱 민감하게 반응하고 있는 요인이다. 국토교통부고시 제2022-833호(2022.12.28.)에 따르면 시흥장현 공공주택지구 인구·주택 수용계획은 단독주택의 경우 112,734.1㎡면적에 387호수, 수용인구 1,006명을 계획하고 있다. 단독주택용지는 지구단위계획을 통하여 개발단계부터 양질의 환경을 조성하다 보니, 분양시부터 관심과 열기를 띠고 있고 수차례 손바뀜을 통해 용지분양가보다 높은 가격에 토지가 거래되고 있다. 따라서 토지주들은 높은 사업성을 낼 수 있는 방법을 모색할 수 밖에 없다. 임대와 직결되는 가수(세대)수, 근린생활시설 용지의 허용용도, 높이제한과 층고, 건축법상 바닥면적 산입에서 제외되는 다락과 필로티의 구조, 그 외 장애인용 승강기 설치로 바닥면적제외의 완화규정과 편의를 위한 옥상출입용 엘리베이터 설치등 지구단위계획 지침이 절대적인 기준이 되고, 작은 변경도 큰 효과를 불러오고 있다. 시흥시의 경우 시흥장현택지지구 이전에 시행된 목감택지지구와 은계택지지구에서 단독주택용지 가구수 변경이 최초 4가구에서 추후 5가구로 이루어졌다. 따라서 대부분의 토지주들은 시흥장현지구 가구수 변경을 예상하고, 최초 신축때부터 5가구로 변경가능한 형태로 설계하고 허가를 득한 후 지구단위계획 지침이 변경되자마자 5가구로 추인허가를 받는 방법을 취하고 있었다. 기존 4가구로 허가받고 지구단위계획 지침변경 이후 5가구로 추인허가를 받는 과정에서 사회적 비용 및 소요시간이 필연적으로 발생하였고, 연구를 통해 각 단계별 소요된 비용과 시간을 산출해 보았다. 이행강제금이란 장래의 의무이행을 확보하기 위한 행정상 강제집행을 말하는데, 과거의 의무위반에 대한 제재가 아니라 고칠 때까지 강제금을 계속 부과하는 행정벌로 건축법에서 주로 시행되고 있다. 이행강제금은 건축법 제 80조(이행강제금)에 명시되어 있으나 각 지자체 조례에 위임되어 통상 1년에 1회 지방세법에 따라 1제곱미터당 시가표준액의 100분의 10비율로 부가되어지고 있다. 시흥시의 경우 위 기준으로 위반된 1가구당 600만원에서 800만원정도의 이행강제금이 부가되고 있었다. 그 외 추인허가에 따른 설계비용과 감리비용 시공비용등을 산출해 보면 1가구 변경에 따라 총비용 2000만원정도의 사회적비용이 발생되고 있었다. 추인허가제도는 위반된 건축물을 적법한 건축물로 유도하기 위해 추가로 인정해주는 허가제도로 그 과정이 허가와 같은 순서로 집행되고, 따라서 소요시간도 허가시와 다름없이 발생하고 있다. 가구 수 변경으로 인한 소요시간은 벌금(이행강제금)납부부터 시작해 설계기간과 감리·시공기간, 행정절차기간등을 따져보면 약 2개월 소요되고 있었다. 택지지구내 지구단위계획 변경에 따라 민간개발에 있어서 어떠한 문제점이 있고 사회적 비용과 소요시간이 발생하는지를 살펴보니 다음고 같은 결론과 시사점을 도출하였다. 첫째, 지구단위계획 지침의 잦은 변경으로 불필요한 사회적 비용이 발생하였다. 둘째, 지구단위계획 지침의 잦은 변경으로 단계별로 소요시간이 발생하고 있다. 셋째, 지구단위계획 지침의 잦은 변경은 토지주(건축주)들에게 민원 등으로 변경할 수 있다는 인식을 제공하여 지구단위계획 본래의 목적과 취지가 손상되어지고 그 지역전체의 손실로 이어질 수 있다. 연구를 통해 얻은 시사점과 제안은 지구단위계획의 수립과정에서 지역적 특성이나 지역주민들의 의견 등을 충분히 수렴한다면, 지구단위계획의 지침이 여러 차례 변경되는 일이 적어질 수 있을 것이며 따라서 사회적 비용과 소요시간발생측면에서도 좀 더 효용성이 좋아질 것으로 판단된다. 아울러 지구단위계획의 본래 취지와 목적을 상기하고, 민원발생 이유만으로 지구단위계획 지침이 변경될 수 있다는 사회적 인식도 고쳐나갈 수 있는 제도와 관리가 필요하다고 판단된다.