서울시 빈집 발생에 영향을 미치는 도시환경 요인 분석

Abstract

인구 감소로 인해 방치되는 빈집은 중요한 도시문제로 대두되고 있으며 특히 농촌 지역과 지방 도시에서 증가하고 있다. 도시들은 신규 개발과 더불어 기존 건물을 보다 더 높은 밀도의 건물로 교체하는 방법으로 발전해왔다. 성장을 전제로 하는 이러한 개발에는 한계가 존재하며 고령화, 저출생, 인구감소로 인해 도시에 유휴시설이 증가하고 있다. 특히 빈집은 도시쇠퇴, 재산 가치 하락, 환경 오염, 범죄율 증가 등 도시에 중대한 영향을 미치고 있다. 또한, 대도시로의 인구 유출이 원인으로 지목되는 지방도시와 달리 주택에 대한 수요가 존재하는 서울에서도 빈집이 발생하고 있어 문제가 제기되고 있다. 우리나라의 수도 서울시 역시 지속적으로 인구가 감소하고 있는 바, 장기적인 관점에서도 서울시를 대상으로 한 연구가 필요하다. 따라서 이 연구의 목적은 서울시를 대상으로 빈집 발생에 영향을 미치는 요인을 파악하고, 빈집의 부정적인 영향을 개선할 수 있는 정책적 시사점을 제공하는 것이다. 이를 위해 서울시 집계구 단위에서 빈집에 영향을 미치는 주요 환경요인을 분석하였다. 그리고 정확한 분석을 위해 행정자료 기반의 데이터가 아닌, 서울시 각 자치구에서 직접 빈집을 파악한 실태조사 데이터를 활용하였다. 빈집 소재지의 용도지역에 따라 집계구 단위로 자료를 구축하였고, 구축된 자료의 특성을 고려하여 영과잉 음이항 회귀분석 방법론을 적용하였다. 그에 따라 빈집의 수에 대한 분석 결과와 빈집의 발생 가능성에 대한 분석 결과가 도출되었다. 빈집의 수에 대한 분석 결과, 주거지역의 경우 노후주택비율이 증가할수록, 해당 지역이 정비사업구역에 해당할수록 빈집의 수는 증가하였다. 반면, 인구밀도, 접도율, 주택가격, 주택가격과 토지가격의 비가 증가할수록 빈집의 수는 감소하였다. 비주거지역의 경우 소형주택비율이 증가할수록, 해당 지역이 정비사업구역에 해당할수록 빈집의 수가 증가하였으나, 인구변화율, 사업체 수, 경제활동인구가 증가할수록 빈집의 수는 감소하였다. 빈집의 발생 가능성에 대한 분석 결과 주거지역의 경우 인구밀도, 주택가격과 토지가격의 비가 증가할수록 빈집의 발생 가능성은 감소하였고 노후주택비율이 증가할수록 빈집의 발생 가능성도 증가하였다. 비주거지역의 경우 인구밀도가 증가할수록 빈집의 발생 가능성이 감소하였고, 고령인구 수가 증가할수록 빈집의 발생 가능성도 증가하였다. 이러한 분석 결과는 용도지역별로 빈집의 발생요인이 다르게 작용하고 있었음을 의미하며, 그로 인한 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 물리적 환경이 노후화되어 방치된 빈집은 소유주의 자의적 선택이라는 점을 미루어 보았을 때, 빈집 소유주가 자발적으로 철거하거나 활용할 수 있는 방안이 마련되어야 함을 알 수 있다. 둘째, 주거지역에서는 주택과 토지의 가격에 따라 빈집의 발생이 연관되어 있음을 알 수 있다. 이는 현행제도에 따른 과세대상 결정이 빈집 발생에 중요한 요인이므로, 주택 및 그 부속토지에 대한 세제 개선을 고려할 필요가 있음을 시사한다. 셋째, 비주거 지역에서는 지역산업의 구조 변화나 인구이동으로 빈집이 발생하는 것으로 나타났다. 해당 지역에 새로운 상업 활성화로 고용기회를 창출하고, 소형 주택의 활용을 통해 새로운 서비스를 제공할 필요가 있다고 판단된다. 넷째, 정비사업구역 지정여부에 대한 분석 결과는 신규 개발에 대한 기대로 주택이 방치되고 있음을 의미한다. 정비사업의 조속한 완료를 위해 이해관계자가 납득할 수 있는 정책과 행정 지원이 필요하다. 그러므로 이 연구는 빈집 발생에 대하여 인구감소 및 지역쇠퇴와 같은 결론뿐만 아니라 제도적 개선점을 이끌어 내었다는 측면에서 의의가 있다. 이러한 결과는 빈집 문제 해결을 위해 주택 소유주 개인과 정부, 지역사회가 더불어 협력하는 정책적 구현이 필요함을 시사한다.