생존분석을 활용한 주택정책이 주택 보유기간에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

주택정책은 국내 주택시장의 안정과 국민의 주거복지 향상을 위한 중요한 요인으로 역대 정부는 투기수요 억제 및 주택가격 안정화 목적의 규제 강화 정책과 경기 및 주택시장 활성화 목적의 규제 완화 정책을 주기적으로 반복하여 시행해왔다. 그러나 정권이 교체될 때마다 일관되지 못한 정책 수립으로 정부의 개입에 따른 영향은 제한적이었으며 주택시장의 불안은 가중되었다. 특히 양도소득세 및 종합부동산세와 같은 세제 정책의 변화는 주택 보유자 또는 등록임대사업자들의 경제적 부담에 따른 주택의 매각 결정에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 이에 관한 연구는 활발히 이루어지지 않은 실정이다. 이에 본 연구는 서울시 아파트를 분석 대상으로 세제 정책의 변화가 주택 보유기간에 미치는 영향에 관해 실증분석 하고자 한다. 또한 투기과열지구 또는 조정대상지역과 같은 규제지역의 지정 및 해제 여부는 주택 보유자에게 부과되는 양도소득세 및 종합부동산세의 수준과 비과세 요건을 결정짓는 요인이므로 규제지역 내 주택의 매각위험을 함께 살펴보고자 하였다. Cox 비례위험모형을 통한 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫 번째로 양도소득세와 종합부동산세 정책은 주택 보유기간에 상반되는 영향을 미치며, 매각 시점 양도소득세가 강화 정책이 시행되고 있을 경우 매각확률이 감소하여 더 오랜 기간 주택을 보유하는 것으로 나타났다. 이는 거래비용의 증가에 따라 주택 보유자가 매각을 보류하는 선택으로 이어져 거래량의 급격한 감소로 인해 주택가격이 상승하는 등 정책적 의도와는 다른 결과를 야기할 수 있음을 시사한다. 반면, 종합부동산세 강화 정책이 시행되면 주택을 보유함으로써 부과되는 세액의 증가로 매각확률이 상승하는 것으로 판단된다. 두 번째로 투기과열지구 또는 조정대상지역과 같이 규제지역 내 위치한 주택의 경우, 정책 효과에 따라 매각확률은 큰 폭으로 감소하는 것으로 나타났다. 마지막으로 자가 거주의 경우 매각확률이 가장 높은 것으로 나타났으며, 민간임대주택의 경우 매각위험이 상대적으로 감소하는 것으로 분석되었다. 본 연구는 세제 관련 정책이 주택 보유기간과 매각위험에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있다. 또한 규제지역을 고려하여 투기과열지구 또는 조정대상지역의 지정 여부와 매각위험과의 관계를 비롯하여 정책적 효과를 심층적으로 분석하였다는 차별성을 가진다. 양도소득세 정책이 종합부동산세 정책에 비해 정책적 효과가 더 크고 명확하게 드러나는 결과는 규제 목적을 가지고 함께 시행되어 온 두 정책의 수준과 강도에 따라 정책적 의도와는 달리 주택시장의 불균형을 초래할 수 있다는 점을 시사한다. 따라서 정책 수립 이전에 명확한 목적을 가지고 정책적 함의가 이루어져야 하며, 본 연구의 분석 결과를 바탕으로 국내 주택시장의 안정에 기여하는 조세정책의 효율적인 방안 수립을 위한 기초 연구로써 의미가 있을 것으로 기대한다. 그러나 본 연구는 시행된 정책의 강도와 시간의 흐름에 따라 변화하는 설명변수들의 특성을 고려하지 못하였으며, 소유 주택수를 구분해내지 못한 한계점을 가진다. 추후 이러한 한계점을 바탕으로 정책적 영향을 담아낼 수 있는 후속 연구가 진행된다면, 주택 보유기간과 매각확률에 대한 더욱 심도 있는 해석이 가능할 것으로 판단된다.