스왑시장과 부동산시장 간의 상관관계 분석

Abstract

부동산시장과 금융시장 간의 관련성을 규명하기 위하여 거시경제지표와 부동산 상관관계 분석, 주식시장과 채권시장 간 상관관계 분석, 금융시장의 변동성을 이용한 부동산시장 과의 상관 관계분석 등 다양한 연구가 이루어졌다. 그 결과 이자율과 부동산시장 간에는 음(-)의 상관관계가 존재한다고 밝혀졌으며, 원달러 환율은 부동산시장에 선행하는 지표로 쓰일 수 있음이 확인되었다. 그렇다면 미래의 예상되는 이자율에 대해 거래를 하는 이자율 스왑과 부동산시장 사이에 연관관계는 어떻게 될까? 이자율 스왑은 부동산시장 못지않게 현재 이자율에 큰 영향을 받고 있으며, 부동산시장은 이자율 스왑시장 못지않게 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이자율 스왑시장은 미래의 이자율을 현가화(Present Value) 하여 거래가 이루어지는 시장이고 부동산담보 대출은 대출 만기가 20년 이상인 장기 대출이 주로 이루어지기 때문에 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이처럼 두 시장은 이자율을 매개로 연관성이 존재할 수도 있지만, 기존연구에서 스왑시장과 부동산시장 간의 연관성에 대해 분석이 미진했다. 본 연구는 스왑시장과 부동산시장 사이의 상관관계에 대해 실증 연구를 하고자 하며 KB은행에서 발표하는 부동산 매매지수를 부동산 지표로 사용하고 이자율 스왑시장, 신용스왑시장, 통화스왑시장에서 변수를 선택 후 각각의 변수 들 간의 연관성에 대해 VAR모형을 바탕으로 그레인저 인과관계 분석 및 충격반응 분석을 수행하고자 한다. 연구 가설로 스왑시장과 부동산시장 간에 연관성이 존재하며, 이자율 스왑시장을 매개로 이 연관성이 나타날 것으로 판단했고 부동산시장과 스왑시장 간에는 상호관계가 존재할 것으로 설정했다. 실증 분석 결과 스왑시장의 변수 중 CRS1y 금리가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과관계가 존재하고, 미국달러 장단기 금리 차이가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과 하는 것을 확인 할 수 있었다. 하지만 CDS 프리미엄은 KB부동산 매매지수에 직접적으로 영향을 미치지는 못하고 원화 장단기 금리차를 통하여 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다. 부동산시장에 충격이 발생한 경우와 스왑시장에 충격이 발생한 경우 어떤 영향이 미치는지 충격반응함수를 통해 분석하였다. 가설과는 다르게 상호 영향을 미치는 관계 보다는 일방적인 관계에 가깝게 나타났다. 이는 김미형(2009)의 금융위기 이후 부동산시장의 독립성이 강해지고 있다는 기존 연구와 맥을 같이 한다고 볼 수 있다. 즉, 스왑시장의 충격이 부동산시장에 주는 충격 보다 부동산시장에 발생한 충격으로 인해 스왑시장의 변수들에 나타나는 반응이 큰 것으로 나타났고, KB부동산 매매지수는 스왑시장 변수들에게 받는 영향보다는 자기 자신에 의해 받는 영향이 큰 것으로 확인 되었다. 본 연구는 VAR모형을 이용하여 실증분석을 진행하였기 때문에 기간 조정 및 변수의 조정 후 연구를 진행한다면 본 연구와는 다른 시사점을 얻을 수 있을 것으로 기대한다. 본 연구에서 스왑시장과 부동산시장 간에 일부 상관관계가 존재하는 것을 확인 할 수 있었으며, 스왑시장 과 부동산시장 간의 충격과 반응에 대한 전파 경로를 파악 할 수 있었다는데 그 의미가 있다.