집합건물 관리의 제도적 한계와 개선에 관한 연구

Abstract

As the regulations by the government relaxed, the supply of residential is rapidly growing in Korea. For the last five years (2017∼2021), around 40% of all residential officetels have been supplied. A total of 941,737 officetels were supplied nationwide by June 2021, out of which about 70% were residential offices.

The rising supply of the residential officetels raises urban management issues regarding their residential function. Under the Building Act of Korea, officetels are classified as business facilities. Accordingly, when building residential officetels, minimum housing standards, including the right to light under the Building Act, are not applied, and it is not obligatory to establish community facilities under the Housing Act. Furthermore, residential officetels are governed by the Act on Ownership and Management of Condominium (hereinafter “the Condominium Buildings Act”), which is weaker than the Multi-Family Housing Management Act, causing problems in building management.

These problems are caused by the increasing supply of residential officetels in commercial areas, which leads to distortions in urban infrastructure while the laws do not reflect the reality. Against this backdrop, we compared the Multi-family Housing Management Act and the Condominium Buildings Act and analyzed the related cases. As a result, we identified the problems of the Condominium Buildings Act as the lack of protection of occupiers’ rights, inadequate regulations of the managing body’s meeting, and a lack of regulations and institutional controls.

The current act on the condominium buildings, centered on ownership, does not sufficiently protect the rights of occupiers in matters related to the management of condominium buildings. The voting rights of occupiers in relation to building management are supplementary and do not recognize the right to set, change, or abolish management regulations, to call a meeting, the right to be a minor party to the revocation of a resolution, or to elect management committee members. For this reason, a series of the occupiers' rights related to the management are presented to improve their rights.

Important decisions of the management are made at the managing body’s meetings, including the election of the manager, the representative of the managing body. Therefore, the managing body’s meeting is the foundation of its self-governance and a critical decision-making system. However, there are only 9 articles that regulate the managing body’s meeting, leaving a lot of room for dispute when it comes to interpreting the rules and handling unspecified matters when holding an actual meeting.

Disputes related to a managing body's meeting often center on the notice of the meeting (status of a manager whose term has expired, list of conveners, etc.), the procedure of the meeting (temporary chair, candidate registration process, election committee), and the validity of the power attorney (copy, pre-delegation, requirement of ID, designation of the delegated person, etc.). We summarized the positions of relevant precedents and proposed improvement measures, including revising the rules for notification of the convocation and a temporary chair, mandatory candidate registration procedures, and forcing the formation of the Election Committee.

Compared to the Multi-family Housing Management Act, the Condominium Buildings Act specifies fewer administrative interventions and a stronger principle of private autonomy, resulting in a lack of internal and external control. Internally, the Condominium Buildings Act has problems because the rules are not mandatory, the quorum for amendments is high, and the establishment of a management committee is discretionary. In terms of external control, there are also problems with the discipline of management companies, lack of the binding nature of the decisions of the collective building dispute resolution committee, reviews of local authorities as a mere formality, and the obligation to set aside reserves for long-term repairs.

As a way to improve internal control, we proposed to mandate the establishment of rules and regulations, relax the quorum for voting, and force the establishment of a management committee. For external control, it was proposed to establish regulations for management companies, make the decisions of the collective building dispute settlement committee binding, strengthen the right of review, mandate the establishment of long-term repair reserves, and impose penalties. Finally, a Delphi survey was conducted among experts on collective buildings to assess the suitability of the proposed improvements. As a result, we identified the mandatory establishment of rules and the establishment of a candidate registration procedure as the top priority.

As a residential officetel is essentially a type of condominium, residents of a residential officetel should be entitled to the same protections as residents of a condominium under the Constitution and laws. The Condominium Buildings Act and related policies should be improved to ensure that residents of residential officetels are also protected under the Multi-family Housing Management Act.|오피스텔의 건축 규제가 완화됨에 따라 주거용 오피스텔의 보급이 빠르게 증가하고 있다. 주거용 오피스텔은 최근 5년간(2017∼2021) 전체 주거용 오피스텔의 약 40%가 보급되었다. 전국의 오피스텔은 2021년 6월까지 총 941,737호가 공급되었고 공급된 전체 오피스텔 중 주거용 오피스텔의 비율은 약 70%이다.

주거용 오피스텔의 공급 증가는 주거기능과 관련하여 도시관리상의 문제점을 발생시킨다. 오피스텔은 「건축법」상 업무시설로 분류된다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 건축할 때에는 「건축법」상 일조권 확보를 포함한 최저주거기준이 적용되지 않고, 「주택법」상 주민공동시설을 설치할 의무가 없다. 또한 「집합건물법」의 적용을 받는바, 「공동주택관리법」에 비하여 그 내용이 부실하여 건물관리에도 문제가 발생한다.

위와 같은 문제는 상업지역 내에 주거용 오피스텔의 공급이 늘면서 도시 기반 공급시설의 왜곡이 발생하고 관련법이 현실을 반영하지 못하기 때문에 발생하는 것이다. 이에 본 연구는 주거용 오피스텔 관리 문제 해결을 위하여 「공동주택관리법」과 「집합건물법」을 비교하고, 관련 판례를 분석하였다. 이에 따라 「집합건물법」의 문제점을 점유자의 권리 보호 미흡, 관리단집회 규정의 미비, 제도적 통제의 미비로 파악하였다.

현행 「집합건물법」은 소유권을 중심으로 규정되어 있어 집합건물의 관리와 관련한 사항에 관하여는 점유자의 권리 보호가 미흡한 실정이다. 건물 관리와 관련하여 점유자의 의결권은 보충적이며 관리규정 설정·변경·폐지 권한, 집회소집청구권, 결의취소의 소 당사자적격, 관리위원 피선거권이 인정되지 않는다. 이에 점유자의 관리에 관한 일련의 권리를 점유자의 권리 개선방안으로 제시하였다.

관리단의 대표인 관리인 선출을 비롯하여 중요 의사결정은 관리단집회를 통하여 이루어진다. 따라서 관리단집회는 관리단의 자치 운영을 위한 기본이자 매우 중요한 의사결정 시스템이다. 그런데 관리단집회 규정은 9개 조문에 불과하여 실제 집회를 개최할 때에 집회 규정의 해석이나, 규정이 없는 사항의 처리에 대하여 다툼이 끊이지 않는다.

관리단집회와 관련한 분쟁은 주로 집회소집통지(임기만료된 관리인의 지위, 소집동의자 명단 등), 관리단집회 절차(임시의장, 후보등록절차, 선거관리위원회), 위임장의 효력(사본, 사전 위임, 신분증 요구, 수임인 특정 등)에 집중하여 발생한다. 이에 관련 판례의 입장을 정리하고 집회소집통지 규정 정비, 임시의장 규정 정비, 필수적 후보등록절차, 선거관리위원회 구성 강제를 개선방안으로 제시하였다.

「집합건물법」은 「공동주택관리법」에 비하여 행정의 개입이 적고 사적자치의 원리가 강하게 작용하여 대내외적인 통제가 미비한 실정이다. 현행 「집합건물법」은 규약 제정이 강제되지 않고 제·개정시 의결정족수가 높고, 관리위원회 설치가 임의적이어서 내부적 통제에 문제가 있다. 또한 위탁관리회사 규율, 집합건물분쟁조정위원회 결정의 구속력, 소관청의 형식적인 심사권, 장기수선충당금 적립 의무와 관련하여 외부적 통제에도 문제가 있다.

내부적 통제 문제에 대하여는 규약 제정 의무화 및 의결 정족수 완화, 관리위원회 설치 강제를 내부적 통제 개선방안으로 제안하였다. 또한 외부적 통제 문제에 대하여는 관리회사 규정 신설, 집합건물분쟁조정위원회 결정의 구속력 부여, 형식적 심사권 강화 장기수선충당금 의무적립 및 과태료 부과를 외부적 통제 개선방안으로 제시하였다. 마지막으로 제시한 개선방안에 대하여 집합건물 관련 전문가를 대상으로 델파이 조사를 실시하여 개선방안에 대한 적합성을 평가하였다. 평가 결과 규약제정 의무화 및 후보자등록절차 마련이 최우선적으로 요구되어야 할 것으로 파악되었다.

주거용 오피스텔은 그 실질이 공동주택의 일종이므로 주거용 오피스텔의 거주자는 헌법과 법률에 따라 공동주택 거주자에 준하여 보호를 받아야 한다. 이에 주거용 오피스텔의 거주자 역시 「공동주택관리법」에 준하여 보호받을 수 있도록 「집합건물법」 및 관련 정책이 개선되어야 할 것이다.