기업형 임대주택 임대료 유형 선택 요인 분석

Abstract

기업형 임대주택은 임대사업자에 따라 사업장별로 다양한 임대료 유형(보증부 월세)이 존재하며, 임차인은 개인적ㆍ경제적 상황 등을 고려해 임대료 유형을 선택할 수 있다. 그러나 기업형 임대주택 임차인에 대한 자료는 구득이 어려워 관련 연구가 부족한 실정이다. 임대사업자나 임대리츠투자자 등은 기업형 임대주택 계약자들의 특성과 계약형태, 임대료 유형 선택 현황, 그 선택에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 알 수 없다. 투자 결정을 위한 수요자 특성과 수익구조, 수익률 등도 알 수 없다. 따라서 현재 운영 중인 기업형 임대주택의 계약자 자료를 통해 임차인에 관한 연구가 진행될 필요가 있다. 우리나라 주택 임대시장은 2000년 이후 월세가구의 비중이 꾸준히 증가하고 있다. ‘주거사다리’와 최창규ㆍ지규현(2007)의 차별화가설 등 임차인의 주택 점유형태에 대한 다양한 관점이 존재한다. 이들의 이론적 배경을 토대로 임차인의 점유형태 선택의 결정요인을 밝히고자 이론연구와 실증연구가 상당수 진행되었지만, 기업형 임대주택 임차인 또는 계약자를 대상으로 점유형태를 분석한 연구는 거의 없다. 따라서 기업형 임대주택을 계약하는 임차인은 어떤 특성이 있고, 임대료 유형 선택에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석대상은 용산베르디움프렌즈(이하 용산단지) 777명, 김포한강예미지(이하 김포단지) 1,711명, 화성기산 SK 뷰파크 3차(이하 화성단지) 885명이다. 분석방법은 t-검정과 x²검정, 다항 로지스틱 회귀분석을 사용하였다. 종속변수는 기업형 임대주택의 임대료 유형이며, 독립변수는 계약자의 나이, 성별, 이전거주지역, 입주년도, 전용면적이다. 3개 아파트의 전월세전환율(t)은 대출금리(r)보다 대체로 낮게 나타나(t-r<0, RI스프레드<0) 점유형태는 월세형을 선택할 것으로 추정하였다. 김포단지의 RI스프레드 변화를 확인한 결과, RI스프레드가 0보다 클 때 월세형 비중이 높았고 0보다 작을 때 전세형 비중이 높은 것으로 나타났다. 전월세전환율이 대출금리보다 낮더라도 김포단지 계약자의 임대료 유형 선택에 영향을 미치지 않는 것을 확인하였다. 용산단지도 RI스프레드가 0보다 작아 월세형이 많을 것으로 추정했으나, 전세형이 우세하여 영향을 미치지 않는 것을 확인하였다. 화성단지는 월세형이 많게 나타나 일부 영향을 미친 것으로 추정된다. 기업형 임대주택의 주요 수요자는 사업지 주변에 거주했었던 임차인이지만, 그 특성은 단지별로 다르게 나타났다. 용산단지는 25세~34세 여성 계약자 비중이 컸고, 나이가 많고 전용면적이 넓을수록 전세형을 선택하는 경향이 있었다. 김포단지는 30대~40대 남성 계약자 비중이 크며, 나이가 적고 남성일수록 전세형을 선택하는 것으로 나타났다. 화성단지는 30대~40대 남성 계약자 비중이 크며, 전용면적이 좁을수록 전세형을 선택하는 경향이 있었다. 임대료 유형 선택에 영향을 미치는 변수는 성별, 이전거주지역, 입주년도, 전용면적이었다. 용산단지는 계약자의 이전거주지역이 서울ㆍ경기 외일수록 전세형, 전용면적이 넓을수록 월세형을 선택할 확률이 높았다. 김포단지는 계약자의 성별이 여성일수록 전세형, 입주년도가 2022년이고 전용면적이 넓을수록 월세형을 선택할 확률이 높았다. 화성단지는 계약자의 이전거주지역이 화성이 아니고 입주년도가 2022년일수록 월세형, 전용면적이 넓을수록 전세형을 선택할 확률이 높았다. 같은 변수라도 양(+)의 영향, 음(-)의 영향은 서로 다르게 나타났는데, 이는 아파트별로 서로 다른 계약자 특성을 갖고 있기 때문일 것이다. 본 연구는 실제 기업형 임대주택의 계약자 자료를 사용하여 연구가 부족했던 기업형 임대주택을 분석하였다는 것에 의의가 있다. 또한, 전월세전환율이 대출금리보다 낮은 사례로 계약자의 임대료 유형 선택 요인을 확인하였다는 차별점을 가진다. 본 연구를 통해 임대사업자 관점에서 장래 수요자를 예측하고 임대료 유형 설정에 참고할 수 있을 것이다. 연구의 한계점은 여러 변수를 반영하지 못했고, 계약자의 정확한 대출금리를 확인하지 못하였다. 또한, 기업형 임대주택 전체가 아닌 수도권에 위치한 아파트 3개만을 대상으로 분석하여 일반화가 어렵다.