공동주택 공사비예측에 활용되는 변수의 사업승인완료 전후 영향도 비교 분석

Abstract

본 연구의 목적은 지속되고 있는 COVID-19 팬데믹에 따른 경기변동과 장기간 지속되고 있는 러시아와 우크라이나 전쟁으로 인해 철재류와 같은 원자재의 가격 상승으로 이어지고, 국내 정세 불안정에 따른 인건비 상승 등 공사비 예측의 직접적인 원인이 되는 요인들의 영향력을 분석하는 것이다. 또한 세계적인 금리 인상으로 부동산 시장이 전반적으로 침체하고 있어 건설 초기 공사비 추정의 중요성이 더욱더 강조되고 있는 실정이다. 만약 사업승인 전후 단계 공사비 추정치가 크게 차이 난다면 건설사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수도 있다. 사업승인 이전 단계에서는 임의 설계로써 대략적인 도서를 이용하기 때문에 공사비 추정의 정확도가 낮을 수 있고, 사업승인 이후 단계에서는 더욱 정확한 설계도서 및 법규, 심의기준 만족등 정확한 도서를 이용하기 때문에 공사비 추정의 정확도가 높아질 수 있다. 이에 따라 이번 연구에서는 공동주택 프로젝트 초기 공사비 추정 단계 중 사업승인 전과 후의 공사비추정에 활용되는 변수의 영향도를 알아보고자 한다. 본 연구의 주요 내용은 다음과 같다. 연구배경 및 목적 필요성을 제시하고, 공사비 추정에 따른 이론고찰 후 변수선정 및 데이터셋 구축을 하였다. 데이터셋 분석으로 공사비 추정 모형을 구축한 후 다중회귀분석을 통한 추정인자 기초통계분석과 영향요인분석을 통해 모델적합, 비교, 검증을 통한 결과를 제시하였다. 마지막 결론 부분에서는 결론 및 한계점, 향후 연구 방향에 대해 제시하였다. 연구의 범위는 프로젝트 종류 중 공동주택으로 한정하였다. 연구 방법은 선행연구 고찰로 연구자별 공사비 상관관계를 분석하여 독립변수를 선별하였고, J건설사의 데이터로 종속변수인 공사비에 대한 독립변수의 영향도 분석을 실시하였다. 통상적인 다중회귀분석을 적용하여 이번 연구의 결과값을 제시하였다. 연구 결과, 사업승인 전/후 모두 공사비에 가장 영향이 큰 독립변수는 연면적으로 파악되었다. 그 외 다중회귀분석의 단계선택법 및 후진제거법으로 결과값을 정리한 결과, 사업승인 완료 전 단계에서는 분석모형 전체기준으로 세대수 > 동수 > 1층 건축면적 순으로 종속변수에 영향력이 큰 것으로 나타났고, 사업승인 완료 후 단계에서는 건폐율 > 1층 건축면적 > 대지면적 순으로 분석되었다. 이러한 결과를 볼 때, 사업승인 완료 전과 사업승인 완료 후의 공사비에 영향력의 정도에 차이가 발생함을 확인할 수 있었다. 이는 실무적으로 사업승인 완료 전 도면에서 사업승인 완료의 진행 과정에서 공사비에 영향력이 많은 변수들을 미리 파악하여 도면에 적용한다면 사업승인 전과 후의 공사비 오차가 작아지게 될 수 있음을 의미한다. 실제 기업의 경영진들 및 건설사 실무 직원들도 사전에 연면적을 활용하여 공사비 추정을 주로 하지만 연면적 이외의 공사비에 영향을 미치는 변수들을 이용하여 공사비 추정을 다각화한다면 공사비의 오차로 인한 사업 손실을 줄일 수 있다고 생각한다. 연구의 한계점으로는 J건설사의 민간 프로젝트인 공동주택으로 한정하여 연구하였기 때문에, 타 건설사마다의 회사 특성이 고려되지 않음에 한계가 있었다. 향후 연구 방향으로는 국가와 설계사, 시공사와의 공동협력으로 공동주택의 다양함을 기준화하여 공사비 사전 추정의 정확도를 높이는 작업 및 정보공유가 필요하다고 판단된다.

|The purpose of this study is to analyze the impact of factors that directly cause construction cost prediction, such as rising labor costs due to instability in the domestic situation, leading to rising prices of raw materials such as steel due to the ongoing COVID-19 pandemic and the long-running war between Russia and Ukraine. In addition, as the real estate market is generally stagnating due to a global interest rate hike, the importance of estimating construction costs in the early stages of construction is becoming more and more emphasized. If there is a significant difference in construction cost estimates before and after project approval, it may negatively affect the profitability of construction companies. The accuracy of estimating construction costs may be low in the stage before project approval, and the accuracy of estimating construction costs may be increased in the stage after project approval because more accurate design books, laws, and deliberation standards are used. Accordingly, this study aims to find out the impact of variables used in estimating construction costs before and after project approval during the initial construction cost estimation stage of apartment projects. The main contents of this study are as follows. The need for research background and purpose was presented, and variables were selected and datasets were established after theoretical consideration according to the construction cost prediction. After establishing a construction cost prediction model through dataset analysis, the results through model fit, comparison, and verification were presented through basic statistical analysis and factor analysis through multiple regression analysis. In the final conclusion, conclusions and limitations, and future research directions were presented. The scope was limited to apartment houses among the types of projects. The research method adopted independent variables by analyzing the correlation of construction costs by researcher as a review of previous studies, and the results of this study were presented using multiple regression analysis to analyze the impact of independent variables on dependent variables. As a result of the study, the independent variable that has the greatest influence on construction costs before and after project approval was identified as the total floor area. In addition, the results of multiple regression analysis were summarized in the order of the number of households > the number of buildings > the number of buildings on the first floor > the site area before the project approval was completed. It was confirmed that the influence variable on the construction cost after the completion of the project approval changed more than before the completion of the project approval due to the derivation of the result value. According to the results of the study, if variables that have a lot of influence on construction costs are identified in advance and applied to the drawing in the process of completing project approval, the error in construction costs will be reduced. In addition, corporate management and construction company working-level employees mainly predict construction costs by grasping these results in advance and using them on a total area, but if variables that affect construction costs other than the total area diversify construction cost prediction, business profit loss can be reduced. As a limitation of the study, there was a limitation in that the characteristics of each company of other construction companies were not considered because it was limited to apartment houses, which are private projects of J Construction Company. In the future, it was determined that joint cooperation with the state, designers, and construction companies needed to increase the accuracy of preliminary prediction of construction costs by standardizing the diversity of apartment houses.