건설사업관리용역사의 공공임대주택사업 기술제안에 대한 이해관계자별 인식분석을 통한 거주자 만족도 향상 방안 제안

Abstract

In public rental housing projects, the client aims to make changes or technical developments to existing design schemes through a construction project management services company. Although these are all aimed at disseminating resident-centered public rental housing, there are differences in the emphasis due to differences in the perceptions of representative stakeholders. In addition, while there are differences in residents' perception levels, simply reducing costs or adding features without awareness does not have a positive impact on increasing resident satisfaction. Therefore, this study aims to identify the importance and performance of representative stakeholders in the technical proposal of construction project management service providers in public rental housing projects and to compare differences in perception based on this. For this purpose, based on a theoretical review and 54 examples of technical proposals for public rental housing, five content categories, and 21 detailed contents were selected, and an identification model was proposed. Based on quality, safety, image, environment, and cost, we evaluate the importance and results of each factor based on the representative stakeholder, the client, the construction management labor, and the occupants. Importance-performance was analyzed using the obtained importance and performance data. Importance-performance analysis has a traditional approach and a modified approach proposed by Deng (2007). The conventional approach favors a supplier-centered interpretation, while the modified approach is based on absolute satisfaction and captures relative outcome degrees for analysis, thus allowing for a beneficiary-centered analysis. Therefore, the client and the construction project management services are analyzed based on the traditional method, and the occupant based on the modified method. As a result, the performance was low in seven technical solutions such as water leakage problems, defect treatment process, ease of maintenance, structural safety, living environment, maintenance cost, and duration, although residents considered it important. In the cases of residents' safety accidents and construction accidents, it was found that the performance was high although the importance was low. A semi-structured interview was conducted with 10 relevant factors to derive the content of technical proposals to improve occupant satisfaction. As a result of interviewing a total of 25 people based on four groups divided by size and year of public rental housing, it was found that leakage due to mold even though it was a new build, and there was also a problem of ease of maintenance related to electric cords and sinks. In addition, the narrow parking lot and rooftop sky patio have a significant negative impact and there was an issue of high maintenance costs in the complex, and it was found that difficulties exist in handling complaints for defects in common. In particular, it was identified that there were difficulties due to noise between floors and little garbage dumps. Finally, among the factors judged to be less critical but with higher outcomes, it was mentioned that the Importance-performance were also not significantly damaged as the analysis results. As a result of this study, it can be seen that among the proposed technology proposal elements to increase residents' satisfaction, suppliers and construction project management services do not take into account the parts that residents perceive as important. In particular, it is necessary to facilitate the management of complaints about defects and to understand that although these are new apartments, structural safety hazards are caused by overbuilt community centers and rooftop courtyards, and losses caused by increased maintenance and management losses fees are increasing. In addition, residents should be able to establish a pleasant living environment due to mutual consideration and trust. Through further research, it is necessary to establish a sample drawing that reflects the factors that increase resident satisfaction to understand how much it develops economically and quality. In addition, it is necessary to grasp in detail the contents of the technical proposal that can increase the satisfaction of occupants by dividing and analyzing the occupants' perspective in detail.|공공임대주택사업에서 발주처는 건설사업관리 용역사를 통해 기존의 설계안을 변경하거나 기술적으로 발전시키는 것을 목표로한다. 이는 모두 결과적으로 거주자 중심의 공공임대주택을 보급하기 위함임에도 불구하고, 대표 이해관계자의 인식에 차이가 있어 강조되는 부분에 차이가 존재한다. 또한 거주자의 인식차원에 차이가 있음에도 불구하고, 이를 인식하지 않고 그저 비용을 줄이거나 기능성을 높이는 것은 오히려 거주자 만족도에 향상에 긍정적인 영향을 끼치지 못한다. 따라서 본 연구는 건설사업관리 용역사가 공공임대주택 사업에서 기술제안을 진행함에 있어 대표 이해관계자들이 기술제안 내용에 있어 어떠한 중요도와 성과도를 가지고 있는지 파악하고 이를 기반으로 인식차이를 비교하는 것을 목표로 한다. 이를 위해 이론고찰 및 54개의 공공임대주택에 대한 기술제안 사례를 토대로 5가지의 내용 분류와, 21개의 상세 내용을 기반을 추려 인식 모형을 제안하였다. 품질, 안전, 이미지, 환경, 비용을 기반으로 대표 이해관계자인 발주처, 건설사업관리용역 그리고 거주자를 대상으로 각 요인에 대한 중요도와 성과도를 평가하도록 하였다. 얻은 중요도와 성과도 데이터를 활용하여, 중요도-성과도를 분석하였다. 중요도-성과도 분석은 전통 방법과 Deng (2007)이 제안한 수정 방법이 있다. 전통 방법은 공급자 중심의 해석이 유리하며, 수정 방법은 절대적 만족도를 기반으로 상대적 성과도를 파악하여 분석을 진행하는 만큼, 수혜자 중심의 분석이 가능하다. 따라서 발주처와 건설사업관리 용역은 전통 방법을, 거주자는 수정 방법을 토대로 분석을 진행하였으며, 그 결과 7가지 기술제안 내용인 누수, 하자 발생시 민원 처리 과정, 유지관리 용이, 구조적 안전, 거주환경, 유지관리비, 공사기간에 있어서는 거주자들이 중요하게 여기더라도 성과도가 낮음을 파악할 수 있었으며, 반대로 균열, 거주자 안전사고 그리고 건설 사고에 있어서는 중요도가 낮음에도 성과도가 높음을 파악하였다. 해당 10가지 요인을 대상으로 거주자 만족도 향상을 위한 기술제안 내용을 도출하기 위한 반-구조적 인터뷰를 진행하였다. 공공임대주택의 규모와 년식에 따라 나누어진 4개의 그룹을 기준으로 총 25명을 인터뷰 진행한 결과, 중요도가 높으나 성과도가 낮다고 판단한 요인에 있어서, 신축임에도 곰팡이로 인한 누수, 전기코드 및 싱크대와 관련되어 유지관리 용이성에 문제가 있음을 파악하였으며, 비좁은 주차장과 옥상 하늘정원으로 인한 악영향이 높음을 파아하였다. 또한 대단지에서 나타나는 높은 유지관리비에 대한 이슈가 있었으며, 공통적으로 하자 민원처리 과정에 대한 어려움이 존재하고, 거주 환경 특히 층간소음과 적은 쓰레기장으로 인한 어려움이 존재함을 파악하였다. 마지막으로 중요도가 낮으나 성과도가 높다고 판단하는 요인에서는 중요도-성과도 분석 결과와 마찬가지로 크게 피해가 없었다고 언급하였다. 본 연구 결과, 거주자의 만족도를 높이기 위해서 제안한 기술제안 요인 중 공급자인 발주처와 건설사업관리 용역이 거주자가 중요시 여기는 것보다 고려하지 못하는 부분이 다수 있음을 파악할 수 있었다. 특히 하자민원관리 처리를 용이하게 해야 할 뿐 아니라, 신식 아파트임에도 불구하고 무리하게 만드는 커뮤니티 센터, 옥상 정원 등으로 생긴 구조적 안전의 어려움 및 유지 관리비의 증가로 인한 피해가 늘어나고 있음을 파악해야한다. 또한 거주자들도 서로 간의 배려 및 신뢰로 인해 쾌적한 거주환경을 구축할 수 있어야 한다. 추후 연구를 통해 실질적으로 거주자 만족도를 높이는 요인이 반영된 샘플 도면을 구축하여 경제적, 품질적으로 얼마나 발전되는지 파악해야하며, 추가적으로 거주자의 관점을 상세히 나누어 분석하여 거주자의 만족도를 높일 수 있는 기술 제안 내용을 상세히 파악해야 할 것이다.