매입임대의 초기계약 체결영향요인에 관한 연구

Abstract

Purchased Public Social Housing was supplied for 17 years after introduction through the introduction period, growth period, and maturity period. It is a major means of housing welfare policy, and its role and supply are expanding to all life cycles and all income groups. Especially. It is expanding all of the support targets, purchase types, supply methods, and supply regions according to the advantages of supply within the city, supply for maintaining living areas, short-term supply, and distributed・mixed supply. However, supply-based constraints of most public rental housing is restricted by law or government policy. Such supply-based constraints do not flexibly reflect consumer preferences. As the preference and supply standards for Purchased Public Social Housing are inconsistent, the problem of vacancy increases and the supply effect of Purchased Public Social Housing is reduced in the long term. It is important to select and purchase an appropriate housing from the purchase stage of Purchased Public Social Housing, and it is necessary to determine the cause of vacancy prior to supply expansion and minimize the vacancy period to secure the financial soundness of the supplier and improve the housing satisfaction of the consumer. Compared to commercial facilities and apartments, research on vacancy in rental housing is not much, but it is continuously being conducted, and a study on purchased rental is also being attempted recently. Prior studies have limitations in that they are limited to specific complexes and regions. As inventory increases for Purchased Public Social Housing, it is necessary to study the characteristics of the contract as a whole. Therefore, this study aimed to expand the subject of analysis as much as possible to understand the contract characteristics of Purchased Public Social Housing and draw implications for the direction of the housing purchase standard that can shorten the initial contract conclusion period. Purchased Public Social Housing has different housing preferences depending on housing characteristics, location characteristics, and regional characteristics, and vacancy occurs discriminately. In order to improve the supply effect of Purchased Public Social Housing, it is necessary to shorten the period required for occupancy contracts. In addition, the contract Cox proportional hazards model was analyzed to derive characteristics for initial contract incentives and test hypotheses. This study conducted a survival analysis by dividing the factors influencing the initial contract of Purchased Public Social Housing into two stages. First of all, the effects of purchase characteristics, housing characteristics, and location characteristics of the initial contracts nationwide, metropolitan areas, and metropolitan cities and provinces were empirically analyzed. Second, the effects of purchase characteristics, housing characteristics, and location characteristics of the initial contract by rental type and housing type in the metropolitan area were empirically analyzed. Through empirical analysis, the following - Is it appropriate for the number of purchase units per building for Purchased Public Social Housing? Is small-sized Purchased Public Social Housing purchase and supply appropriate? Is it appropriate to expand the purchase target to multi-family housing such as apartments? Does accessibility of construction lease, consignment management office, transportation facilities, neighborhood facilities, etc. affect the occupancy contract? Is the impact of each characteristic factor on the conclusion of a Purchased Public Social Housing contract different depending on the region, rental type, and housing type? - were verified. As a result of the empirical analysis, it is appropriate for Purchased Public Social Housing with a small number of purchase units per building, and small-sized purchase and supply are not suitable for expanding the support class. In addition, it is necessary to expand the purchase target to apartments, and it is especially suitable for purchase in the Gyeonggi-do area. Purchased Public Social Housing is advantageous for occupancy contracts when it is purchased in close proximity to transportation facilities and neighborhood facilities, far from construction leases. However, the consignment management office suspects that factors other than accessibility affect the occupancy contract. However, the consignment management office suspects that factors other than accessibility affect the occupancy contract. This study is meaningful in preparing the grounds for the purchase standard to improve the efficiency of Purchased Public Social Housing supply. However, due to the limitations of the data, the initial contracts of the last three years are the subject of analysis, and there is a limitation in not considering various changes in market conditions. In addition, there is a limitation of not adding variables such as cross terms and square terms such as area, number of rooms, and building year. In order to further specify the purchase criteria, it is necessary to additionally build and analyze detailed information on housing, such as location characteristics and price characteristics. | 매입임대는 도입이후 도입기-성장기-성숙기를 거쳐 17년 동안 공급되었다. 매입임대주택은 주거복지정책의 주요한 수단이며 전 생애주기, 전 소득계층으로 그 역할과 공급물량이 확대되고 있다. 특히. 매입임대는 도시 내 공급 가능, 생활권 유지 공급, 단기 공급가능, 분산·혼합 공급 가능 등의 장점에 따라 지원대상과 매입유형, 공급방식, 공급지역 모두가 확대되고 있다. 다만 대부분의 공공임대주택은 법률이나 정부정책에 의해 공급기준이 제약된다. 이러한 공급기준 제약은 소비자선호를 탄력적으로 반영하지 못한다. 매입임대주택은 선호와 공급기준이 불일치하면서 공가문제가 커지고 장기적으로 매입임대의 공급효과가 저하되고 있다. 매입임대주택은 매입단계에서부터 적정주택을 선정하고 매입하는 것이 중요하며 공급확대에 앞서서 공가원인을 판단하고 공가기간을 최소화함으로써 공급자의 재무건전성을 확보하고 수요자의 주거만족도를 개선 할 필요가 있다.

임대주택의 공실과 관련한 연구는 상업시설, 오피스텔, 아파트에 비해 많지 않지만 지속적으로 진행되고 있으며, 최근 매입임대에 대한 연구도 시도되고 있다. 선행연구는 특정 단지 및 지역으로 한정하여 진행되면서 한계가 존재한다. 매입임대는 재고가 증가하면서 전체에 대한 계약특성 연구가 필요하다. 따라서 본 연구에서는 분석대상을 최대한 확대하여 매입임대의 계약특성을 파악하고 초기계약 체결기간을 단축할 수 있는 주택매입기준 방향에 대한 시사점을 도출하고자 하였다.

매입임대는 주택특성, 입지특성, 지역특성에 따라 주거선호가 다르며 공가가 차별적으로 발생한다. 매입임대의 공급효과 개선을 위해 입주계약 소요기간을 단축할 필요가 있으며, 초기계약 유인을 위한 특성을 도출하고 가설을 검정하기 위해 계약 Cox비례위험모형을 분석하였다. 본 연구는 매입임대주택의 초기계약 영향요인을 2단계 구분하여 생존분석을 진행했다. 우선 전국 및 수도권, 수도권 시도별 초기계약의 매입특성, 주택특성, 입지특성 영향을 실증 분석하였다. 두 번째로 수도권 임대유형별, 주택유형별 초기계약의 매입특성, 주택특성, 입지특성 영향을 실증 분석하였다. 실증분석을 통해 첫째, 매입임대의 건물당 매입호수는 많은 것이 적당한가, 둘째 소형중심의 매입임대 매입과 공급은 적정한가, 셋째, 매입 대상을 아파트 등 공동주택으로 확대하는 것은 적정한가, 넷째, 건설임대, 위탁관리소, 교통시설, 근린시설 등과 접근성이 입주계약에 영향을 미치는가 , 다섯째, 지역, 임대유형, 주택유형에 따라 각 특성요인이 매입임대 계약체결에 미치는 영향은 차별적인가 등에 대해 검증하였다.

실증분석결과, 매입임대는 건물당 매입호수가 적은게 적당하며, 소형중심의 매입과 공급은 지원계층 확대에 적합하지 않다. 또한, 매입 대상을 아파트 등 공동주택으로 확대하는 것은 필요하며 특히 경기도지역에 매입에 적정하다. 매입임대는 건설임대와 멀리 교통시설, 근린시설 등과 인접하여 매입하는 것이 입주계약에 유리하다. 다만 위탁관리소는 관리효율성 등의 문제로 인접여부이외 요인이 입주계약에 영향을 미치는 것으로 의심된다. 특히, 지역, 임대유형, 주택유형에 따라 영향을 미치는 요인의 방향성과 크기에 차이를 보였다.

본 연구는 매입임대 공급효율을 제고하기 위해 매입기준의 근거를 마련하는데 의의가 있다. 그러나 자료의 한계 상 최근 3년간의 매입과 초기계약을 분석대상으로 하여 다양한 시장상황 변화를 고려하지 못하고 있으며 전용면적과 주택방수, 건축년한 등의 교차항, 제곱항 등의 변수를 추가하지 못한 한계가 있다. 특히 가격제약을 고려하기 위한 임대료수준, 인근시장대비 임대료 비율 등의 가격변수가 필요하나 개별변수 구축의 한계로 미반영한 문제가 있다. 본 연구의 목적을 충분히 달성하고 매입기준을 더욱 구체화하기 위해서는 입지특성, 가격특성 등 주택의 구체적인 정보를 추가적으로 구축한 후 분석할 필요가 있다.