전세보증금반환 채무불이행에 영향을 미치는 요인에 대한 연구

Abstract

전세는 여러 가지 장점으로 인하여 현재까지 이용되고 있는 우리나라의 주요한 주거형태 중 하나이다. 그러나 전세의 다양한 장점과 활용에도 불구하고 임차인의 전 재산이라고 할 수 있는 전세보증금의 반환 문제는 부동산 시장 침체 시마다 사회적 이슈가 되고, 실제 수 많은 피해자들을 양산하고 있다. 이를 해결하기 위하여 많은 노력이 이루어져 왔으나 전세보증금 미반환 위험에 대한 근본적인 해결은 매우 어려운 것으로 보인다.

최근 주택가격과 전세가격이 동반 하락하고 다시 한번 전세보증금 미반환 문제가 조명되면서 전세보증금반환보증에 대한 관심도 커지고 있다. 전세보증금반환보증은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 수 없을 때 보증기관이 임대인을 대신하여 임차인에게 전세보증금을 지급하는 보증상품이며, 현재까지 전세보증금을 실질적으로 보호할 수 있는 가장 확실하고 안전한 방법이다. 그러나 이러한 보증상품의 장점에도 불구하고 상품의 이용 증가에 따른 손실도 급증하여 향후 지속적인 운영을 위해서는 철저한 리스크 관리가 필요해 보인다.

이렇듯 전세보증금반환 채무불이행에 대한 전 국민적 관심에도 불구하고 자료 취득 등의 어려움으로 인하여 이에 대한 실증연구는 활발하게 이루어지지 않은 것으로 보인다. 전세보증금반환 채무불이행의 원인을 확인하고 이에 대한 영향 요인을 분석하는 것은 전세보증금 미반환위험 해결책 마련에 첫걸음이라고 할 수 있겠다.

본 연구에서는 주택도시보증공사의 부산지역 전세보증금반환보증 데이터를 활용하여 전세보증금반환 채무불이행에 영향을 미치는 요인을 확인하고자 한다. 전세보증금반환 채무불이행의 원인을 전세가 하락 등으로 인한 전세세입자 확보의 어려움, 대출 또는 주택 매각을 통한 전세보증금 반환의 불가로 인하여 발생하는 것으로 보고, 이를 해결할 수 있는 요소들로 채무불이행의 영향 요인을 검증하고자 했다. 먼저 직접적인 선행연구는 아니지만 전세보증금반환 채무불이행과 유사한 주택담보대출(모기지) 연체 및 채무불이행과 관련한 선행연구들을 통해 주택의 유동성, 자기자본이론(The Equity Theory of Default), 주택유형별 특성이 채무불이행에 영향을 미치는 것으로 예상하고 가설 설정을 통해 이를 검증하고자 한다.

이론적 배경 및 선행연구 검토를 통해 설정한 가설은 다음과 같다. 첫째, 주택가격 대비 전세보증금의 비율이 높을수록 전세보증금반환 채무불이행에 양(+)의 영향을 미칠 것이다. 둘째, 임차주택의 유형별 특성은 전세보증금반환 채무불이행에 영향을 미칠 것이다.

주택유형별 특성을 구분하기 위해 교차분석, 일원배치분산분석을 실시하고, 채무불이행의 영향요인을 확인하기 위해서 전세보증금반환보증 보증사고 여부를 종속변수로 하는 이항 로지스틱회귀분석을 실시하였다. 분석결과 유동성에 영향을 줄 수 있는 주택가격 산정과 확인, 매물정보의 질과 양, 주택가격, 보증금 비율 등에서 주택유형별로 차이가 있었다. 보증사고발생률은 다세대(2.60%), 다가구(2.56%), 오피스텔(2.13%), 단독(2.02%), 아파트(0.74%), 연립(0.66%) 순이었으나, 회귀분석을 통해 확인한 채무불이행 확률은 아파트에 비하여 다가구는 1.57%, 단독 1.22%, 다세대 1.03%, 오피스텔 0.78%, 연립 –0.29% 증가하는 것으로 나타나 보증사고 발생률과 보증사고 발생 확률에 차이가 있는 것으로 나타났다.

이렇게 주택유형별로 보증사고 발생 확률에 차이가 발생하는 이유로는 주택의 유동성이 영향을 주는 것으로 추론할 수 있었으며, 보증금 비율의 차이에 따라 다양한 해석이 가능하였다. 유동성과 관련하여서는 다가구 주택이 유동성이 가장 낮을 것으로 예상하였는데 회귀분석 결과에서 가장 높은 보증사고 확률을 보여 유의미성을 확인했다. 그러나 보증금 비율 등 유동성 외의 요소들도 보증사고에 영향을 미치는 것으로 보인다. 보증금 비율이 높을수록 전체, 아파트, 오피스텔에서는 채무불이행에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으나 단독주택에서는 부호의 방향이 달랐다. 반면 보증금 비율 80% 이상 더미변수에서는 모두 양(+)의 영향이 나타나는 것을 확인했으며 자기자본이론을 지지하는 첫 번째 가설을 채택하였다. 또 보증금 비율에 따라 주택구입에 사용되는 레버리지가 달라질 것을 예상 할 수 있었는데 보증금 비율이 낮아 주택구입에 담보대출을 활용할 수 있을 것으로 보이는 아파트는 이자율에서 양(+)의 영향을 보였지만, 오피스텔은 음(-)의 영향을 보였다. 또 전세수급지수에서도 아파트에 비하여 오피스텔이 더 큰 음(-)의 영향을 보이는 등 주택유형별 특성에 따라 채무불이행 발생확률과 영향의 방향과 정도가 달라지는 것을 확인하고 두 번재 가설 역시 채택하였다.

본 연구의 결과를 통해 보증금 비율이 전세보증금반환 채무불이행에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 자기자본이론을 지지한다는 것을 확인하였다. 또 주택유형별 특성 및 유동성의 차이가 채무불이행에 차별적 영향을 미친다는 것을 검증하였다. 다만, 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 요인이 너무나 다양하고 복잡하여 향후 연구에서는 보다 다양한 변수를 바탕으로 전세보증금반환 채무불이행에 영향을 주는 요인을 명확하게 구분하여야 할 것이다. 무엇보다 전세계약과 관련하여 임차주택에 대한 다양하고 정확한 정보를 임차인에게 제공하는 것으로 전세보증금반환 채무불이행의 위험을 낮출 수 있을 것이라고 생각한다.