부동산 재산권 제한의 한계에 관한 법정책적 연구

Abstract

국문요지

부동산은 인간의 사회적 활동이나 사적 생활의 장소로서 인격 형성과 자유를 누리는 공간으로서 개인 자산의 주요 부분을 차지하고 있다. 한편, 부동산은 그 특수성으로 인하여 공공성이 강조되고 광범위한 공적 제한이 불가피한 재화로 인식되고 있기도 하다. 이런 측면에서 지난 문재인 정부 하에서는 부동산 가격의 안정과 투기 방지 목적으로 강력한 부동산 규제 정책을 펼친 바 있다. 그러나 부동산 규제는 공익을 실현하기 위한 것이지만 반대로 개인의 재산권을 비롯한 권리·이익을 침해하거나 제한할 수밖에 없다. 본 논문에서는 이와 같은 배경 하에서 부동산 재산권 제한의 한계와 부동산 규제 정책에 대한 타당성을 검토하여 합리적 방안을 제시하고자 하였다. 구체적으로, 제2장에서는 부동산의 개념과 특성, 부동산 재산권 및 부동산 규제의 개념을 살펴보았고, 제3장에서는 부동산 재산권 제한의 이론적 배경으로 사유재산권에 관한 철학적 논의와 부동산재산권 보장 이론과 재산권 제한과 한계, 개별법상・사법상 재산권 제한의 근거를 살펴보았다. 제4장에서는 재산권 제한 논리에 대한 비판적 입장에서, 소유권의 상대화의 한계와 부동산 재산권 보장의 중요성, 토지재산권의 인식과 주택중심의 부동산 정책, 부동산의 공공성에 기반한 규제 강화 논리의 비판적 검토, 헌법상 재산권 규정의 해석·적용과 관련하여 재산권 제한의 한계 원리인 과잉금지의 원칙과 위헌심사기준, 조세부과와 사회국가원리의 재산권 제한의 가능성을 검토하고 부동산규제의 정당화사유와 규제실패에 대해 살펴보았다. 제5장에서는 부동산 규제정책의 비판적 검토로 행정입법, 개별부동산 정책으로 종합부동산세와 주택 취득세·양도세 강화, 토지거래허가제, 개발부담금 및 재건축부담금, 주택임대차 3법에 대한 비판적 검토를 하였다. 제6장에서는 종합적 결론을 제시 하였다. 이러한 고찰의 결과로 얻어진 결론은 다음과 같이 요약할 수 있다. 우선 재산권의 상대화가 진전되었지만 재산권 보장상의 한계가 있고, 재산권에 대한 권리의식의 향상과 현대사회에서 재산권의 중요성이 강화되는 것에 발맞추어 재산권의 보장 강화가 요청되고, 전통적인 규제 위주의 토지재산권에 대한 인식 전환이 필요하며, 주택은 공공성이 상대적으로 약하고, 주거생활의 질적 향상, 산업발전 등의 측면에서 재산권 보장이 강화될 필요성이 있으며, 사적 재산권의 중요성이 강조되는 현대의 시대적 상황에 맞게 공익과 사익의 조정이 필요하다고 본다. 부동산의 공공성과 관련한 토지공개념과 주택공개념은 그 개념의 모호성과 재산권 침해 우려가 크므로 이를 수용하기 어렵다고 판단되며, 헌법 제23조의 해석과 관련하여서는 재산권의 형성과 제한을 구분하여야 하며, 보상규정이 흠결된 재산권 제한에 대해서는 헌법 제23조 제3항을 직접 적용하여 보상을 할 필요가 있다고 본다. 이외에도 재산권에 대한 과잉금지의 원칙의 적용에 있어서는 엄격한 기준을 적용하고 완화된 기준의 적용은 신중한 접근이 필요하며, 조세부과는 재산권과 관련하여서는 원칙적으로 재산권 제한이지만 사회적 기속성에 해당하는 것으로 보아야 하고, 다만 과도한 조세부과에는 비례의 원칙이 적용되어야 한다. 사회국가 원리는 재산권을 제약하는 것이지만 사회국가의 진전에 따라 재산권의 사회적 기속성의 범위가 달라 질 수 있다. 그리고 부동산 규제의 정당화 사유는 구체적이고 명확해야하며 규제실패를 검토하여 합리적이고 장기적인 부동산 규제 정책이 이루어지도록 해야 한다. 마지막으로, 부동산 규제 정책에 있어서는, 행정입법의 한계를 준수해야 하며, 종합부동산세는 이중과세 및 과도한 조세부과를 해소하고, 1가구 1주택자의 배려 필요성이 있고, 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과세는 폐지함이 타당하다고 본다. 토지거래허가제는 다양한 문제점이 지적되고 실효성이 적다는 점에서 폐지 검토를 요하며, 현행 개발부담금과 재건축부담금은 재산권 침해나 위헌성 판단에 있어서 조세인지 특별부담금인지 법적 성격을 규명하는 것이 필요하고, 재건축부담금은 재산권 침해 가능성이 크다는 점에서 부담률의 합리적 조정이나 폐지 검토가 필요하다고 본다. 그리고 최근 도입된 주택임대차 3법 중 특히 계약갱신요구권은 임대인의 계약의 자유를 지나치게 제한하는 것으로 제도를 보완 또는 폐지하는 것이 타당할 것으로 생각된다.