서울시 정비사업 수익률 분석을 통한 해제지역의 사업 재추진 가능성 연구

Abstract

2000년대 성행하였던 뉴타운 및 재개발 사업은 부동산 시장 침체의 장기화로 사업성이 악화되었고 여러가지 갈등 관계가 발생하는 등 다양한 문제들이 발생하였다. 이에 서울시에서는 2012년 정비사업 출구전략을 시행하여 사업이 지지부진한 정비구역을 해제하고 도시재생을 중심으로 하는 새로운 패러다임의 도시정책을 시행하였다. 그러나 정비사업 출구전략에 또 다른 다양한 형태의 문제들 발생시켰고, 2013년 이후 서울시 내 주택가격이 상승세를 보이면서 사업 여건이 나아져 최근에는 정비사업의 재추진에 대한 시장압력이 발생하고 있는 상황이다.

본 연구에서는 정비사업이 완료된 구역들의 조합원 입장에서의 사전적인 수익률 분석을 하여 대략 10% 정도 수준의 수익률이 기대된다면 정비사업의 추진이 가능할 것으로 확인하였다. 서울시 정비사업 출구전략으로 해제되었던 구역들은 그간 이어져 온 정비사업 억제 정책과 최근의 공공 중심 정비사업 시행으로 인해 사업 재추진에 어려움을 겪고 있는데, 6개의 해제지역을 선택하여 대략적인 수익률 분석을 수행한 결과 최근의 개선된 사업여건을 고려할 경우 모든 구역이 사전적인 요구수익률 10% 수준을 넘어 민간 주도로 충분히 사업 재추진이 가능할 것으로 나타났다.;Newtown and Redevelopment projects, which were popular in the 2000s have caused various conflicts among different social and economic interest groups due to the prolonged recession in the real estate market. Accordingly, the Seoul government implemented an exit strategy for the maintenance project in 2012 to release the maintenance area and implemented a new paradigm-based urban regenration policy. However, the exit strategy for the maintenance project caused other problems; since 2013, housing prices in Seoul have been on the rise, which led to the recent market pressure on the resumption of the maintenace project.

The current study confirmed that the resumption of the maintenance project would be possible if an approximately 10% return was expected from the perspective of the union members in the maintenance project areas. A return rate analysis on the six areas that were released as a part of the exit strategy showed that the maintenance project for all areas could be resumed in the private sector, exceeding 10% of the preliminary required return.