역세권 고밀복합개발 입지요인 중요도 분석

Abstract

역세권은 도시공간 속에서 토지이용의 효율성, 교통체계의 편리성, 환경부하의 감소, 지역경제의 활성화, 주택시장의 안정화 등을 위해 중요한 역할을 하고 있는 우리의 소중한 자산이다. 그러나 현재 서울시 역세권(역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내)의 평균 개발밀도는 용적률 약 174% 정도로서 시가지 평균 개발밀도인 용적률 약 163%와 비슷하고, 상업지역 평균 개발밀도인 용적률 약 307%의 절반 정도 수준이며, 역세권 임에도 낙후되고 차량 통행이 불가한 곳도 상당히 많다. 이에 따라 서울시에서는 역세권의 고밀복합개발을 통해 역세권을 활성화시키고 주택공급도 늘리기 위해 역세권 활성화 사업, 역세권 청년주택 사업, 역세권 공공임대주택 사업(舊 역세권 장기전세주택 사업) 등 여러 가지 사업을 추진하고 있다. 하지만 이러한 사업은 단순히 역 중심 또는 역 승강장 반경(또는 직선)을 기준으로 용도지역 변경을 전제로 하고 있어, 스팟 조닝 등으로 인해 기존 도시관리 체계와 상충되는 지점이 많고 또 용도지역 변경으로 인한 일조권, 조망권, 사생활 침해 등과 고밀복합개발에 따른 주차부족, 교통체증, 안전문제 등 많은 민원도 야기하고 있다. 이러한 문제의 근본적 원인은 대부분의 역세권이라는 지역이 주거지, 상업지 등 기성 시가지가 형성된 이후에 지하철이 개통되면서 만들어지기 때문에 선계획·후개발이 되지 못하고 사후에 여러 가지 정책적인 목적과 필요에 따라 개발되기 때문인 것으로 볼 수 있다. 따라서 본 연구에서는 역세권이라는 위치에서도 고밀복합개발을 할 수 있는 입지요인에 대한 평가지표의 중요도 분석을 통해 우선 검토사항 등을 고려함으로써 무분별한 역세권 개발을 방지함과 동시에 체계적·계획적·지속가능형 개발을 유도할 수 있는 방안을 제시하고자 하였다. 이에 본 연구는 고밀복합개발 입지요인 중요도 분석을 위하여 선행연구, 서울시 행정지침 등을 분석 및 고찰하였고, FGI(Focus Group Interview: 표적 집단 면접법)를 통하여 관련 평가지표를 설정하였는데, 그 결과 총 15개의 평가지표가 선정되었으며, 상위항목으로는 역세권, 도시계획 및 기반시설, 부지현황 및 개발밀도, 주변환경 등 총 4개의 항목으로 분류하였다. 이후 AHP(Analytic Hierarchy Process: 분석적 계층화 과정 기법을 활용한 중요도 분석 결과 역세권 요인과 도시계획 및 기반시설 요인의 중요도는 높게 인식하고, 부지현황 및 개발밀도와 주변환경 요인은 이에 비해 낮은 중요도 수준으로 인식하고 있는 것을 알 수 있었다. 여기서 주목할 만한 점은 부지현황 및 개발밀도 요인보다도 주변환경 요인을 더 중요하게 인식하고 있다는 것이다. 상위항목에 대한 각각의 하위항목 평가지표 중요도를 분석한 결과 역세권 요인에서는 역 중심성과 역 이용객수가 중요한 평가지표로 분석되었으며, 도시계획 및 기반시설 요인에서는 지구단위 및 정비계획과 진입도로가 중요한 평가지표로 분석되었다. 또한 부지현황 및 개발밀도 요인에서는 부지규모, 주변환경 요인에서는 환경보호시설이 가장 중요한 평가지표로 분석되었다. 이러한 연구 결과를 토대로 역세권 개발에 대한 정책적 제안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 역세권 관리 기본계획 수립을 제안한다. 둘째, 역세권 범위 설정은 역의 중요도에 따라 차등을 두어 정할 것을 제안한다. 셋째, 역세권 경계 설정은 가로구역 단위로 정할 것을 제안한다. 본 연구가 역세권 고밀복합개발 입지요인에 대한 평가지표를 가지고 실제로 역세권에 적용하여 검증하지 못한 한계 등은 있지만, 역세권에서 고밀복합개발을 할 수 있는 입지요인에 대한 평가지표를 선정해서 중요도 분석을 하고, 그 결과에 따른 정책적 제안을 제시하고 있다는 데서 본 연구의 의의를 찾아볼 수 있을 것이다.

주요어 : 역세권, 고밀복합개발, 입지요인, 평가지표, FGI, AHP, 역세권 관리 기본계획, 역세권 범위 및 경계