서울시 고가주택에 대한 담보대출 규제가 주택가격 및 거래량 변화에 미치는 영향

Abstract

본 연구에서는 국토교통부에서 2019년 12월 16일에 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에서의 고가주택에 대한 담보대출규제가 주택가격 및 거래량 변화에 미치는 영향을 확인하였다. 정책 전후의 비교룰 위해 2018년 1분기부터 2021년 4분기까지 총 16분기(4년)의 시간적 연구범위를 설정하였다. 2018년 1월부터 2021년 12월까지의 아파트 실거래가 자료 중 결측치 및 오류가 있는 거래를 제외하면 총 224,855건이 있었다. 이를 바탕으로 분기별 거래 건수가 2회 이상의 아파트 단지를 추출하여 총 1,040건(65개단지, 16개분기) 패널자료를 구축하였다. 분석방법은 이중차분 패널회귀모형을 사용하였고 종속변수는 전용면적 당 평균 주택가격에 로그를 취한 값과 평균 거래량에 로그를 취한 값을 사용하였다. 독립변수로 주택 가격군별 더미와 12·16대책 더미를 사용하였다. 추가로 정책특성인 10·01대책 더미, 세대별 개별적 특성을 고려해 평균 전용면적, 층수, 아파트 경과년도, 거시경제적 특성을 고려해 분기별 평균 고용률, 종합주가지수, M2통화량 증감률, CD수익률, 공급특성을 고려해 서울시 아파트 입주량, 1분기 전 입주량, 2분기 전 입주량을 통제변수로 반영하였다. 분석결과 주택가격의 경우 12·16대책 이후에 9억원 미만의 저가 아파트와 대비하여 고가 아파트일수록 주택가격 상승률이 억제되는 효과가 나타났으나, 이는 대출 규제의 풍선효과로 인해 9억원 이하 아파트 단지의 가격상승률이 더 커졌기때문에 고가 아파트 가격상승률은 상대적으로 줄어든 것으로 볼 수 있다. 거래량의 경우에는 12·16대책의 담보대출 규제가 거래량을 급감시키는 것으로 나타났다. 대출규제정책이 주택시장을 왜곡시킬 수 있기 때문에, 선의의 피해자가 생기지 않도록 정책효과에 대한 충분한 연구를 한 후에 정책을 적용할 필요가 있을 것이다.