기업형 민간임대주택 공급시장 특성 및 운영안정성 요인분석

Abstract

본 연구는 국내 주택시장이 분양주택 공급에 의존적인 특성으로 인해 임차수요자들이 안정적으로 거주할 수 있는 예측 가능한 임대주택이 부족하다는 문제인식 하에 출발하였다. 민간임대주택의 건설·공급 단계와 운영단계에서의 실증분석을 통해, 임대주택관리회사가 운영하는 기업형 민간임주택 활성화를 위한 시사점을 제시하였다. 건설·공급단계에서는 뉴스테이와 청년역세권 임대주택이 공급된 지역의 임대차 특성을 분석하였고, 운영단계에서는 입주자의 거주기간에 미치는 요인분석을 실시하였다. 주요 결과와 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 월세형 임대주택 공급지역의 임대차 특성 분석결과, 공급세대수가 큰 뉴스테이 사업지의 경우 월세/보증금 비중이 높은 지역에 임대주택이 공급된 것으로 확인하였다. 기업형 민간임대주택이 월세수요가 풍부한 지역에 주로 공급되었을 것으로 해석하였다. 이는 상업용 부동산에 비해 아직은 왜곡된 시장이지만, 민간임대 수요가 충분한 지역에서는 사업성이 있음을 간접적으로 확인한 것이다. 그동안 국내 민간임대사업의 어려움 중의 하나로 새로운 임차인을 찾는 문제가 제기되었으나, 적어도 서울지역에서는 임대주택 수요가 있다고 판단된다. 주기적으로 반복되는 전세난으로 서민뿐만 아니라 중산층의 주거불안 문제가 발생하는 바, 이를 완화하기 위해서 기업형 민간임대주택 활성화를 위한 지원이 필요하다. 둘째, 운영단계에서 입주자의 거주기간에 미치는 요인을 분석한 결과, 전세금 규모가 클수록 입주자가 거주하는 기간이 길어지는 것으로 나타났다. 이는 상대적으로 높은 임대료를 지불하고 있는 입주자가 장기 거주하는 것으로 운영안정성 측면에서 중요한 시사점을 준다. 임대주택의 운영관점에서 총 임대료(주거서비스 가격)의 증가는 매출의 확대를 의미하기 때문에 공급 시 참고할 부분이다. 동일한 주거서비스 하에서 월세비중이 높아지면 거주기간이 짧아지는 것으로 분석되었다. 이는 월세와 보증금의 비중을 적절히 조정하는 것도 중요함을 의미한다. 또한 입주자의 특성 중 개인계약과 법인계약에 따른 거주기간 차이도 확인되었다. 각 계약에 따른 임차 목적 및 이동성 차이로 해석하였다. 임대 운영의 안정성 측면에서는 법인 계약자의 리스크가 적은 것으로 볼 수 있으나, 법인 계약자 비중이 높을 경우 대량의 공가 문제가 발생할 수도 있다. 본 연구는 민간임대주택 활성화를 위해 고려해야할 정책적 측면과 사업자 관점에서 몇 가지 시사점을 정리하였다. 정책적 측면에서, 정부는 이미 자가 구매력이 떨어지거나 구매의사가 없는 가구를 대상으로 민간임대주택 활성화 정책을 추진할 필요가 있다. 민간임대주택은 분양위주의 공급에 종속된 임대주택산업의 구조적 문제를 완화함으로써, 반복되는 전세난으로 인한 주거불안 문제의 충격을 흡수할 수 있다. 분양전환을 전제로 하지 않은 기업형 민간임대주택 사업들이 시장유동성을 확보함으로써, 상업용 부동산시장으로 편입되어야 한다. 사업자의 수익이 보전되는 수준의 임대료로 분양 전환하지 않는 민간임대주택이 공급되도록 정부가 제도적으로 지원해야 한다. 민간임대주택의 지속적인 공급의 전제조건은 토지주에게 안정적인 운영수익이 보장되어야 하며, 리츠를 통해 지분매각이 가능한 구조가 되어야 한다. 주택구입을 통한 자본이득 실현 방법이외에 간접투자 방식으로 임대주택 사업에 임차인의 참여 방법도 고려해 볼 수 있다. 본 연구는 기업형 민간임대주택 실제 자료를 이용한 실증분석을 실시하였다는 차별성에도 불구하고, 기업형 민간임대주택 시장이 충분히 형성되어 있지 못한 여건으로 인해 충분한 자료를 이용하지 못했다. 특히, 임차인의 거주기간 분석에서 임차인의 특성에 대한 자료를 충분히 확보하지 못했다. 임차인의 연령과 성별, 개인 및 법인 정보 이외에, 직장이나 직전 거주지, 소득수준 등의 자료를 구축하여 보다 세밀한 특성 분석이 진행될 필요가 있다.