임차가구의 부채 및 소득이 월세 선택에 미치는 영향

Abstract

한국의 주택점윰 시장은 전세 위주였으나 IMF외환위기 이후 보증부 월세 시장이 증가하였다. 현재는 젠세의 비중을 뛰어넘었으며, 그러한 현상은 유지되는 것을 확인할 수 있다. 일부 의견에서는 전세제도의 소멸과 그에 따른 대응책의 요구 또한 존재하였다.(김규정,2010; 차학봉, 2010; 강선구, 2011) 보증부 월세 시장의 비율이 전세비율을 역전하는 현상에 관한 관심은 증가하였으며, 많은 연구가 진행하였다. 이러한 역전현상은 일반적인 저소득가구 즉, 사회 초년생은 월세로 주택 점유를 시작하여 전세로 그리고 자기로 상향이동하는 주거사다리(김준형· 최막중, 2009; 이소영·정의철, 2017a, 2017b; 이소영ㆍ이창무, 2019; 이주형 외, 2009)와 상반되는 현상임을 확인할 수 있다. 전ㆍ월세의 대표적으로 이창무 외2명(2002)의 무차별 가설과 이에 대응한 최창규ㆍ지규현(2007, 2008)의 차별화 가설이 존재한다. 전자의 연구인 무차별 가설로는 임대인의 위주에서 접근하며, 전ㆍ월세 선택은 임대인의 투자금에 따른 예상수입으로 결정되므로 선택에 있어 무차별하다고 주장하였다. 후자의 차별화 가설은 임차인의 입장에서 연구를 진행하였으며, 자산과 부채 및 소득과 외ㆍ내부의 환경 등에 따른 선호가 존재한다는 수요공급가설을 주장하였다. 후자 연구의 실증연구로 조준우ㆍ최창규(2011), 성은영ㆍ최창규(2012), 김유연 외2(2016)가 존재하며, 경제 특성을 중점으로 다양한 지역과 주택 유형으로 차별화 가설에 따른 실증분석을 진행하였다. 분석 결과로는 임차가구의 경제특성인 자산과 부채, 월평균소득에서 전ㆍ월세 선택에 높은 영향을 미치는 것을 확인하였고, 추가로 고소득 가구에서 월세 선택이 존재함을 확인하였다. 이러한 결과는 월세 선택은 저소득가구 만이 아닌 고소득가구에서도 존재함을 확인하는 결과로 일반적인 주거 사다리와 상반된다. 월세를 선택에 있어 양극화가 존재하는 것으로 판단된다.

본 연구의 목적은 시간적 범위를 추가하므로 차별화 가설이 현시점으로 유효성을 확인하고자 한다. 추가로 성은영ㆍ최창규(2012)의 연구 결과 중 고소득 가구의 월세 선호가 존재하였으나 연구를 진행한 차년도의 부분적으로 유효성이 확인되었다. 그러므로 시간적 범위를 추가하여 임차인의 입장에서 월세 선택에 높은 영향을 미치는 경제적 특성 변수인 가구의 부채와 월평균소득이 월세 선택에 어떠한 영향을 미치는지 확인해 보고자 한다. 이러한 연구를 통하여 주택 임대차 시장에서 전세가구 보다 높은 비중을 차지하는 임차가구의 월세 선택이 어떠한 특성으로 이루어지는지 알아볼 수 있어 학술적으로 중요한 연구라고 판단된다. 사용한 데이터로는 한국 노동패널 데이터에서 제공하는 설문자료를 활용하였고, 본 데이터는 유일한 월세가구의 정보가 존재하였다. 데이터의 설문 기간으로는 1998년(1차)부터 2017년(20차)까지 설문이 진행 중이며, 전국 5,000가구를 대상으로 생애 주기로 설문조사를 진행하였다. 본 연구의 설정 기간으로는 유연한 해석을 위한 2011년(14차)을 사용하며, 안정적인 표본을 추출한 2014년(17차)과 최근 설문이 진행된 2017년(20차)도를 활용하였다. 선정지역으로는 서울과 경기 지역을 선정한다. 국토교통부 2019년 행정구역별 주택 거래 현황을 확인해 본 결과 2011년부터 2019년까지 서울과 경기지역에서 다른 지역에 비하여 높았다. 이들 지역의 주택시장의 임차수요가 꾸준하게 높은 것으로 판단하며, 임차가구의 월세 선택에 있어 정확한 분석이 가능할 것으로 판단된다. 표본 추출에 신뢰성을 확보하기 위해 소유자산과 부채 그리고 월소득 등에 정확하지 않은 응답 및 결측값은 제외한다. 그 결과 2011년(14차) 설문 응답 표본 6,686에서 685표본을 추출하며, 2014년(17차)도는 7,446에서 668표본, 2017년(20차)도는 7,881에서 705표본을 추출하였다. 분석방법으로는 독립변수의 전ㆍ월세 특성의 차이를 확인하기 위해 차이검증(t-검증과 x²검정)을 진행한다. 이후 로지스틱 회귀분석을 실시하여 월세 선택에 영향을 미치는 임차가구의 특성을 확인하고자 한다. 선행연구로는 첫째, 전ㆍ월세 선택에 관련 연구가 존재하며, 대표적인 연구로 이창무 외 2인(2002)의 무차별 가설과 최창규ㆍ지규현(2007,2008)의 차별화 가설이 존재한다. 전자의 경우 전세와 월세의 보증금은 레버리지 효과로 해석하며, 임대인의 레버리지 효과를 고려할 시 직접투자금의 예상 수익률은 동일하다고 주장하였다. 그리고 임대인의 입장에서 주로 연구를 진행하였다. 후자의 연구로는 전월세 전환율이 시중금리보다 높고, 대출의 이용이 원활할 시 임대인은 월세를 선호하며, 임차인은 축적 자산에 의하여 전ㆍ월세를 선호가 존재한다고 주장하였다. 그리고 주택 임대차 시장은 임대인의 공급과 임차인의 수요로 전ㆍ월세 계약이 형성된다는 수요공금가설을 주장하였다. 차별화 가설의 후속 연구로는 조준우ㆍ최창규(2011)의 다가구 주택과 오피스텔을 대상으로 차별화 가설을 실증하였다. 추가로 성은영ㆍ최창규(2012), 김유연 외 2인(2016)은 차별화 가설을 실증분석하였다. 그리고 이들의 연구 결과로 월평균소득이 높은 가구에서 월세를 선호할 확률이 높다는 실증 결과를 확인하였다. 성주한ㆍ김형근(2016)는 연령별 임차인의 전ㆍ월세 선택에 미치는 영향을 분석하였으며, 연령별 전ㆍ월세 선택은 차이가 존재함을 확인했다. 한계로는 첫째, 월세를 선택하는 가구의 세밀한 분석이 부족하였다. 둘째, 지역 간의 특성을 고려하지 못하였다. 셋째, 경제활동이 가능한 연령을 판단하지 못하였다. 둘째, 임차인의 주거안정화 관련 연구로는 이소연ㆍ정의철(2017a, 2017b)는 청년층 20세에서 39세를 대상으로 연구를 진행하였다. 이소연ㆍ이창무(2019) 또한 청년층을 대상으로 연구를 진행하였으며, 이들의 연구는 주거 안정화를 위하여 월세에서 전세로 그리고 자가로 주택 점유형태의 상향이동을 주장하였다. 선행연구의 한계점 및 차별성으로는 첫째, 고소득 임차가구에서 월세를 선택함에 있어 분석이 부족하였다. 둘째, 연구의 대상 지역 간의 톡성을 고려하지 못했다. 부동산 시장은 지역적 특성의 확연한 차이가 존재한다. 셋째, 한정된 연령층 혹은 경제활동이 어려운 연령층이 포함되어 있다.

본 연구는 다음과 같은 결과를 확인하였다. 첫째, 자산이 높은 임차가구는 전세를 선택할 확률이 높다. 부채와 월평균소득이 높은 가구에서 월세를 선택할 확률이 높다. 이러한 결과는 최창규ㆍ지규현(2007, 2008), 조준우ㆍ최창규(2011), 성은영ㆍ최창규(2012), 김유연 외2(2016)의 연구와 동일한 결과로 현시점에서 차별화 가설의 유효성을 확인하는 결과였다. 그리고 성은영ㆍ최창규(2012)의 연구 결과인 고소득 가구에서 월세를 선호가 존재하였으며, 부분적 유효성을 확인하였다. 그러나 본 연구에서 시간적 범위를 확장하여 연구를 진행한 2011년, 2014년, 2017년도에서 모두 고소득 가구에서 월세를 선택하며, 유효한 결과를 확인하였다. 따라서 일반적으로 비추어지는 주거사다리와 상반되는 결과임을 확인하였다.