등급별 오피스빌딩의 경과연수와 리모델링 여부가 실질점유비용에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

서울 오피스빌딩은 1960대 후반부터 CBD를 중심으로 공급되었으며, 시간이 경과할수록 노후도는 심화되고 있다. 노후된 오피스빌딩은 경쟁력을 갖기 위한 수단으로 임대료 할인을 제공하고 있다. 그러나 임대료 할인은 노후화에 따른 관리비용의 증가와 반대로 임대수익의 저하가 발생하여 오피스빌딩의 가치와 질의 하락을 야기할 수 있다. 따라서 리모델링을 통한 오피스빌딩의 경쟁력과 가치 향상의 노력이 확대되고 있다. 본 연구는 노후화가 임대수익에 어떤 영향을 미치는지와 리모델링이 임대수익 하락을 극복하는 수단이 되는지를 확인하고자 하며, 오피스빌딩의 규모별로 효과적인 투자와 임차 전략을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구의 범위는 2021년 1분기, CBD의 임차 가능한 오피스빌딩으로 선정하였다. 그 결과 리모델링을 하지 않은 오피스빌딩 197개, 리모델링을 한 오피스빌딩 81개, 총 278개에 대한 표본을 수집할 수 있었다. 선행연구 분석 결과 기존의 연구는 렌트프리가 적용되어 임대료의 객관적인 비교가 가능한 실질점유비용을 사용하지 않았고, 리모델링 여부를 반영하지 않았다. 또한 중소형 오피스빌딩까지 규모별로 분석하지 않은 한계점이 있었다. 본 연구는 기존 연구의 한계점을 보완하여 시장 활용성을 높이고자 하였다. 기초통계분석 결과 렌트프리 지급 개월 수와 할인율은 규모가 클수록, 리모델링을 한 빌딩일수록 높았다. 이는 대형빌딩의 적극적인 임차마케팅을 반영한 결과로 보인다. 평균 연면적은 중형 이상의 오피스빌딩에서는 리모델링을 하지 않은 오피스빌딩이 더 큰 것으로 확인되었다. 이는 최근 신축빌딩의 대형화 현상을 반영한 것으로 판단된다. 평균 전용률은 리모델링을 하지 않은 신축 오피스일수록 낮았다. 이는 신축 빌딩일수록 임차인들을 위한 공용시설과 면적이 차지하는 비율이 높음을 반영한 것으로 확인된다. 평균 경과연수는 리모델링을 하지 않은 오피스빌딩에서 등급이 높을수록 낮았다. 또한 리모델링을 한 오피스빌딩의 리모델링 당시 평균 경과연수를 분석한 결과 등급이 높을수록 리모델링 주기가 짧은 것을 확인하였다. 이는 대형 오피스빌딩일수록 적극적인 투자와 관리가 이루어지는 것을 반영한 것으로 예상된다. 최소자승법과 능형회귀분석을 통한 분석 결과 리모델링을 하지 않은 빌딩 중 중형규모 이상(B등급)은 경과연수가 높아질수록 실질점유비용이 낮아지며, 규모가 클수록 하락의 폭은 컸다. 이는 대형빌딩일수록 임차인들의 선호도 변화에 민감하게 영향을 받는 것으로 보인다. 반대로 리모델링을 한 오피스빌딩의 경과연수는 실질점유비용에 유의한 영향을 미치지 못하였다. 즉, 노후화로 인한 임대수익의 하락을 극복하기 위한 방법으로 리모델링이 효과가 있음을 확인하였다. 결론과 시사점은 다음과 같다. 첫째, B등급 이상의 규모가 큰 빌딩일수록 경과연수에 따른 임대수익의 감소가 크므로, 리모델링 주기를 중소형 오피스빌딩보다 짧게 하는 것이 효과적이다. 기초통계분석 시 B등급 이상의 규모는 25년에서 30년 사이, C등급 이하의 규모는 30년 이후에 리모델링이 진행되고 있었다. 둘째, B등급 미만은 노후화로 인한 실질점유비용의 하락이 대형에 비해 작다. 따라서 투자자의 입장에서는 중소형 규모의 오피스빌딩 투자 시 신축빌딩을 선택하기보다 우수한 입지를 선택하는 것이 효과적이다. 노후된 B등급 미만의 오피스빌딩의 임대인은 리모델링에 과도한 비용을 투입하는 것보다 임대료 할인이 효과적이다. 본 연구는 오피스빌딩의 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향을 규모와 리모델링 여부에 따라 분석하여 자료의 객관성과 시장 활용성을 높이고자 하였다. 그러나 한정된 표본과 통제 변수, 리모델링 항목의 구체화 등은 연구의 한계점으로 남겨둔다.