대형할인점의 임대차기간과 자본환원율 관계에 관한 연구

Abstract

본 연구는 국내에서 거래된 대형할인점을 대상으로, 잔여임대차계약기간이 자본환원율이 미치는 영향에 대하여 실증분석을 시도한다. 대형할인점의 임대차계약은 단일임차인으로 전체공간을 임차하는 책임임대차계약, 관리의 책임과 비용을 전부 임차인이 부담하는 트리플넷 임대차계약, 장기임대차기간이라는 구조적 특성을 가진다. 분석을 진행하면서 고려하는 특성은 크게 시장경제적 특성, 거래특성, 건물특성, 입지특성, 브랜드특성, 시간특성이다. 이 중 본 연구에서 확인하고자 하는 잔여임대차계약기간은 한계효과를 고려하기 위하여 제곱항을 추가하여 분석을 진행하였다. 주요 결과로, 자본환원율과 잔여임대차계약기간은 반비례 관계를 가지게 된다. 이는 잔여임차기간이 짧을수록 공실리스크가 증가하고 기대가격상승률의 하락폭이 커지기 때문에 자본환원율에 미치는 영향의 정도는 달라지게 된다. 본 연구는 상업용부동산 시장의 자본환원율의 연구가 오피스를 주로 이루었으나, 리테일 시장의 대형할인점을 대상으로 기존에 고려되지 않은 잔여임대차계약기간이라는 변수를 고려하여 분석을 시도한 점에서 기존 연구와의 차별성을 지닌다. This study attempts an empirical analysis on the effect of the remaining lease contract period on the capitalization rate for large discount stores traded in Korea. The lease contract of large discount stores has the structural characteristics of the responsibility for renting the entire space as a single tenant, a triple net lease contract in which the tenant bears all the responsibilities and costs of management, and long-term lease period. The characteristics considered on the analysis are largely economic, transactional, building, locational, brand, and time characteristics. Among them, the remaining lease term to be checked in this study was analyzed by adding a square term to consider marginal effects. As a major result, the capitalization rate and the remaining lease term have an inverse relationship. This is because the shorter the remaining lease period, the greater the vacancy risk and the greater the decline in the expected price increase, so the degree of impact on the capital return rate varies. This study differs from the previous studies in that the study of the capitalization rate in the commercial real estate market mainly consisted of offices, but the analysis is attempted by considering the variable of the remaining lease contract period that was not previously considered for large discount stores in the retail market.