국내 주거용 부동산시장과 투자자심리의 관계 연구ß

Abstract

The results of this study are as follows. First, looking at (Table 6-3) ß1+ß3+ß5, all except the supply policy showed positive significance. This shows that when the level of location is high and the policy is implemented, the relationship with investor sentiment is positive. Second, (Table 6-3) ß1+ß3 showed positive significance in all models. It can be seen that the relationship between investor sentiment and JS Ratio is positive in the case of a region with a high level of location, which means that the investment value factor decreases significantly when investor sentiment is high. Third, (Table 6-3) ß1+ß5 showed a significant positive relationship with JS Ratio in model subscription, resale, tax, rental, and supply. When the regulatory policy is implemented, the relationship between investor sentiment and JS Ratio is positive, which means that the investment value factor decreases. Fourth, as an important result of this study, (Table 6-3) model supply ß1+ß5 shows a negative relationship with –0.05. In general, a decrease in JS Ratio indicates an increase in investment value and can be viewed as an increase in speculative demand. However, this is because the decrease in the Jeonse price is relatively larger than the decrease in the sale price. These results indicate that supply is the most effective in stabilizing residential real estate prices among subscription, resale, reconstruction, LTV, tax, rental, supply, and policy. In addition, the supply policy is an inelastic plan that takes a long time to move in, suggesting that policies should be devised from a long-term perspective.| 본 연구는 입지, 정책과 주거용 부동산가격의 관계를 투자자심리를 활용해 풀어내고자 했다. 부동산시장에서는 정보의 비대칭, 장외 거래, 공매도 불가 등으로 실제 가격이 펀더멘털에서 이탈하기 쉬우며 이러한 현상은 투자자심리에 기인할 수 있다. 본 연구는 다음과 같이 주거용 부동산가격과 투자자심리를 정의하고 실증분석을 진행했다. 주거용 부동산시장을 살펴보기 위해 본 연구에서는 부동산가격을 주거용 부동산 수익률(이하: H Return)과 전세대비매매가격(이하: JS Ratio) 두 가지로 구분했다. 전세가격은 수요와 공급을 가장 잘 나타내는 지표로 주택 ‘사용가치’ 즉, ‘현재가치’라고 볼 수 있으며, 매매가격은 주택 ‘사용가치 + 투자가치’ 즉, ‘현재가치 + 미래가치’라고 볼 수 있다. 이러한 관점에서 JS Ratio가 높았던 시기라는 것은 매매가격에 투자가치 및 미래가치의 반영이 덜 된 구간이었다는 의미이며 반대로 JS Ratio가 낮았던 시기라는 것은 매매가에 투자가치 및 미래가치가 높게 반영된 구간이었다는 것을 의미한다. 그리고 이러한 투자가치와 미래가치가 지나치게 높으면 버블을 의미한다고 볼 수 있다. 부동산 심리 대용변수로 ‘주택 수주금액’, ‘주택 수주 건수’, ‘아파트 경매 매각가율’, ‘아파트 경매 매각률’, ‘미분양 아파트 수’, ‘건설 BSI 지수’를 선정했다. 심리 대용변수를 거시경제 변수와 직교화한뒤 직교화된 심리대용변수를 활용해 주성분 분석결과를 도출하고 투자자심리지수로 정의했다. 본 연구는 투자자심리와 수익률과의 관계, 투자자심리와 투자가치 요인과의 관계를 살펴보기 위해 종속변수를 H Return, JS Ratio로 구분하여 분석하였다. 그리고 결과를 경제적 측면과 정책적 측면으로 구분하였는데, 경제적 측면에서의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, H Return과 투자자심리는 음의 관계를 보였다. 이것은 투자자심리가 높은 상황에서 미래 주거용 부동산 수익률은 낮다는 것을 나타내며, 투자자심리가 높은 상황에서 주거용 부동산가격이 높이 상승하여 이로 인한 미래 수익률이 낮게 나타난 결과로 보인다. 둘째, 투자자심리가 높은 상황에서 입지요인이 우수한 지역과 H Return은 음의 관계를 나타냈으며, JS Ratio와는 양의 관계를 나타냈다. 이것은 투자자심리가 높은 상황에서 입지수준이 우수한 지역의 주거용 부동산 수익률은 타지역대비 낮다는 것을 나타내며, 이때 사용가치 요인보다 투자가치 요인이 상대적으로 더 민감하게 낮아진다는 것을 나타낸다. 국내 부동산시장에서 지역 간 인과관계를 분석한 선행연구들은 특정 지역의 가격변동과 다른 지역의 가격변동 사이에서 나타나는 현상과 메커니즘을 정확하게 밝히지 못했다는 한계가 존재한다(김의준⋅김양수⋅신명수, 2005; 이용만⋅이상한, 2004). 본 연구는 투자자심리를 활용하여 이 문제를 새로운 각도에서 설명했다. 정책적 측면에서의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 모델 임대를 제외하고 투자자심리가 높은 상황에서 규제 정책 시행 시 H Return과 음의 관계를 나타냈으며, 모델 재건축, LTV를 제외하고 JS Ratio와는 양의 관계를 나타냈다. 이것은 투자자심리가 높은 상황에서 규제 정책이 시행되는 경우 주거용 부동산 수익률은 낮아진다는 것을 나타내며, 이때, 사용가치 요인보다 투자가치 요인이 상대적으로 더 민감하게 낮아진다는 것을 나타낸다. 그러나 모델 임대는 H Return과 양의 관계를 보였으며, JS Ratio와 양의 관계를 보이는 것으로 나타났는데, 이것은 임대 정책 확대 시 주거용 부동산 수익률은 높아졌으며, 투자가치 요인보다 사용가치 요인이 상대적으로 높아졌다는 것을 나타낸다. 즉, 임대 정책 확대 시 주거용 부동산가격을 진정시키는 데 효과는 없었으며, 오히려 전세가격이 상승하였다는 것을 나타낸다. 또한, 규제 정책 중 LTV, 세금 등 자금억제책은 낮은 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이것은 주거용 부동산가격을 통제하기 위해서는 자금을 규제하는 정책보다는 수요억제 및 공급확대 정책이 상대적으로 효과적임을 보여주는 것이다. 종합적으로 이러한 결과는 투자자심리수준에 따라 정부 정책이 시장에 미치는 효과가 다를 수 있다는 것을 시사한다. 따라서 무분별한 정책의 남발보다는 투자자심리수준에 따라 의미 있는 정책을 선별적으로 시행해야 주거용 부동산시장에서 효과를 발휘할 수 있음을 보여준다. 둘째, 투자자심리가 높은 상황에서 입주시 H Return과 음의 관계를 나타냈으며, JS Ratio와도 음의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 일반적으로 JS Ratio가 낮아진다는 것은 투자가치의 증가를 나타내 투기적 수요 증가로 볼 수 있지만, 모델 입주는 H Return과 음의 관계를 보이기 때문에 매매가격하락 폭보다 전세가격 하락 폭이 커 이러한 현상이 나타나는 것으로 해석할 수 있다. 이러한 결과는 청약, 전매, 재건축, LTV, 세금, 임대, 공급, 입주 정책 중 입주가 가장 주거용 부동산 가격안정에 효과적임을 나타내며 정책도 중요하지만 결국에는 공급이 증가해야 한다는 것을 시사한다. 따라서 정책 입안자들은 다양한 각도에서 시장 상황을 살펴보고 정책을 입안해야 하지만, 궁극적으로는 입주가 가장 효과적이기 때문에 공급정책을 꾸준히 시행해야 한다. 그리고 공급정책은 입주까지 오랜 시간이 소요되는 비탄력적인 방안으로서 단기적으로 가격을 통제하기 위한 무분별한 정책보다는 장기적 관점에서 정책을 입안해야 함을 시사한다. 본 연구는 다음과 같은 기여를 하고 있다. 첫째, 국내 주거용 부동산시장에 대한 맞춤형 투자자심리지수를 새롭게 제시하였다. 둘째, 부동산가격을 주택사용가치(펀더멘털) 부분과 투자/미래가치(투자가가 추측하는 부분) 부분으로 구분하고 투자자심리는 투자가치 부분에 영향을 미침을 보였다. 셋째, 투자자심리의 수준에 따라 입지와 정책의 변화가 투자가치 부분에 미치는 영향을 분석했다. 본 연구는 이러한 투자자심리지수를 대표적 실물시장인 부동산시장에서 어떻게 활용할 수 있는지 그 효용성은 어떠한지에 대해서 입지, 정책 측면에서 분석하였으며 시사점을 제공했다.