복합요인을 고려한 주택시장 구조적 변화 분석

Abstract

In general, the long-term maintenance planning of residential buildings is performed based on uniform repair times. However, in fact, various factors, such as the quality and user patterns, affect the performance of residential building components in the Operation and Maintenance (O&M) phase. Hence, various residential building components are repaired at uncertain times, acting as a risk for the residential building maintenance plan. Therefore, an efficient maintenance plan should be established considering maintenance uncertainty. In this regard, this study aims to analyze the uncertainty of repair times for various works in residential buildings based on a probabilistic methodology and outline the implications for the establishment of efficient maintenance strategies in these buildings. Hence, 102,226 repair data for 63 buildings in 12 public residential building complexes completed between 1991 and 2001 in the Republic of Korea were used for analysis. Before the analysis, a repair time matrix was constructed by classifying the work types in 36 types and setting service life times to 6–26 years. The repair time distribution for each work type was then derived. Results confirmed that basic repair time setting can be performed and various information for reasonable maintenance decision making regarding each work type can be provided through a probabilistic approach. The probabilistic approach can be used as a critical decision-making method because there is uncertainty associated with the repair time of each work type owing to the performance degradations of various work types due to complex causes. Although this study focused on repair time owing to data collection limitations, maintenance strategies with strategic flexibility can be established by developing probabilistic methods that simultaneously consider frequency and cost by securing additional high-quality cost data. Looking at the analysis results by major markets, first, a rapid recovery in prices for the supply of apartments in Seoul means that demand continues to flow in the Seoul area. However, if apartments are supplied to the Gyeonggi area, it is necessary to consider continuous supply measures to the Gyeonggi area as it can act as a factor to stabilize housing sales prices in Seoul. Second, it was confirmed that when the supply of apartments in Seoul increased, the sale price of houses in Gyeonggi-do increased. This can be interpreted as that the demand in the Seoul area is very high, so even if apartments are supplied, the price will be very high, so even if the supply of apartments in Seoul increases, demand can steadily flow into the Gyeonggi area. Third, if apartments are supplied to the Seoul area, there may be some movement in demand from the jeonse market to the trading market, but this effect was found to be temporary. However, if apartments are supplied to the Gyeonggi area, it is necessary to consider the supply of apartments in the Gyeonggi area from a policy perspective as it will be effective in stabilizing housing lease prices in Seoul. Fourth, Gyeonggi housing lease prices, which are considered the lowest market from a regional and market structure perspective, are likely to rise together if Seoul sales, lease, and economic sales prices rise. This is believed to be because, in the end, the demand for procuring the market price in the upper market moves to the lower market.|한국은행의 ‘2020년 대한민국 가계금융·복지조사’에 따르면, 우리 국민들의 자산 유형별 구성비 중에서 부동산이 차지하는 비율은 71.8%인 것으로 나타났다. 특히 주택이 우리 국민들의 자산 대부분을 차지하고 있는 상황에서 주택가격의 변화는 국민경제에 민감하게 영향을 미치게 된다. 주택가격은 일반적으로 시장의 수요와 공급에 의해 결정이 된다. 다만, 주택가격은 일반적인 재화와는 다르게 개별 주택이 가지고 있는 입지나 환경 등의 특성으로 인하여 주택 간의 차이가 발생하고 가격도 다르게 형성된다. 또한, 주택가격은 주택시장을 둘러싸고 있는 경제상황, 시장참여자들의 심리, 정부의 정책 등 거시경제적인 요인 등에도 영향을 받게 된다. 따라서 시장의 참여자들이나 정책입안자 들의 경우 주택시장에 영향을 미치는 여러 요인들을 종합적으로 고려해야만 합리적인 선택을 할 수 있다. 문제는 현실적으로 정부의 시장개입이 적절한지의 여부를 판단할 수 없는 것이다. 정보의 불완전성으로 인하여 효율적 의사결정이 곤란하기 때문이다. 즉, 거시경제상황, 정책에 따른 주택수요-공급의 변화, 매매, 임대 시장 간의 연관성 및 지역 간 수요-공급 이전 효과 등 다양한 경로로 정부의 시장개입 결과를 예측하기가 상당히 어렵다. 이에 본 연구에서는 거시경제요인, 시장수요-공급요인, 지역 간 시장 연관성 및 공간-자산 시장 연관성 등을 종합적으로 고려하여 주택시장의 구조적 특징 을 분석하고자 한다. 특히 이러한 다양한 요인들의 변화과정은 정부정책과의 연관성이 매우 높은 바, 정권별로 주택시장의 구조적 특징을 실증분석하여 주 택시장의 참여자들이나 정책입안자들의 합리적 의사결정을 위한 보다 유용한 정보를 제공하고자 한다. 이를 위해 분석 변수는 4가지 유형의 14가지로 분류하였다. 즉, 시장구조변수는 주택매매가격, 주택전세가격으로, 지역변수는 서울, 경기로 정의하여 이를 조합한 4가지 변수로 도출하였다. 또한, 주택시장변수로 수요부문은 주택담보대출액, 금리로, 공급부문은 건설공사비지수 및 주택공급량으로 정의하였으며, 특히 주택공급량은 서울과 경기를 분리하여 설정하였다. 마지막으로 거시경제변수는 산업생산지수, 통화량, 종합주가지수, 미국국채금리 및 환율로 설정하였다. 본 연구의 시계열 자료는 2003년 6월부터 2020년 12월까지의 월별자료이며, 해당 자료는 통계청, 국민은행, 대한건설협회 통계자료를 통해 확보하였다. 주요 시장별로 분석 결과를 살펴보면, 첫 번째, 서울 아파트 공급에 대해서는 빠르게 가격이 회복하는 것은 서울 지역은 지속적으로 수요가 유입되는 것을 의미한다. 하지만 경기지역에 아파트를 공급할 경우에는 서울 주택매매가격을 안정화시키는 요인으로 작용할 수 있음에 따라 경기지역에 지속적인 공급대책을 고민할 필요가 있다. 두 번째, 서울 아파트 공급량이 증가할 경우, 경기 주택매매가격이 상승하는 것으로 확인되었다. 이는 서울지역의 경우 수요가 굉장히 풍부하기 때문에 아파트를 공급하더라도 가격이 매우 높게 형성되게 됨에 따라 서울 아파트 공급량이 증가하더라도 경기지역으로 꾸준히 수요가 유입될 수 있는 것으로 해석할 수 있다. 세 번째, 서울지역에 아파트가 공급되면, 전세시장에서 매매시장으로 일정부분 수요이동이 있을 수 있으나, 이러한 효과는 일시적인 것으로 나타났다. 하지만 경기지역에 아파트를 공급할 경우, 서울 주택전세가격을 안정화시키는데 효과가 있을 것으로 판단됨에 따라 정책적인 측면에서 경기지역 아파트 공급을 검토해볼 필요가 있다. 네 번째, 지역적 관점, 시장 구조적 관점에서 가장 하위 시장이라고 판단되는 경기 주택전세가격은 서울 매매 및 전세, 경기 매매가격이 상승하게 되면 동반 상승할 가능성이 높다. 이는 결국 상위 시장에서 해당 시장가격을 조달할 수 있는 수요들이 하위 시장으로 이동하기 때문인 것으로 판단된다. 이러한 연구결과를 통해 주택정책적 관점에서 주택시장 변동을 살펴보면 일반적으로 주택시장 급등현상을 억제하기 위하여 금리나 세금 등을 통해 주택수요를 억제하는 정책들이 다수 나타난다. 물론 본 연구결과에서도 금리정책이 일정부분 효과가 있는 것으로 확인되었다. 하지만 이러한 정책은 단기적으로는 효과가 있을 수 있으나, 상기에서 언급한 주택시장 간의 관계, 즉 전세시장이 주택시장의 중간 완충지대로 자리잡고 있는 국내 주택시장의 경우, 이러한 정책적 효과가 지속되기는 쉽지 않다. 주택매매가격이 정체되거나 혹은 낮아진 것이 신규 주택공급에 의한 것이 아니라 주택수요 측면의 억제에 의한 것이라면, 잠재 주택구매자들은 전세시장에 머물게 된다. 이는 전세수요자들의 증가를 의미하게 되며, 시간이 지나게 되면 2주택 이상 소유자들이 투자목적으로 소유하고 있는 1주택에 대한 자금조달 부담이 낮아질 수 있다는 것을 의미한다. 즉 국내 주택시장 특성상 주택공급량 자체가 해결되지 않은 상태에서 인위적으로 영향을 미칠 수 있는 수요 억제책을 발표하더라도 이에 대한 효과가 전세시장에 의해 반감될 수 있다는 것을 의미한다. 이러한 관점에서 시장을 하위시장으로 세분화해서 확인해볼 필요가 있다. 실제로 과연 서울지역에 아파트 공급이 이루어지더라도 풍부한 주택 수요를 잠재울 수 있을 정도로 공급이 가능할지는 불투명하다. 반면 경기지역과 효과적으로 연계한다면 서울 주택시장을 안정화하는데 기여할 수 있을 것으로 판단된다. 이를 위해서는 지방자치를 강조하는 현시점에서라도 국가 차원에서 서울과 경기지역을 동일한 부동산 권역을 연계하여 종합적으로 수요-공급 정책을 세우는 것이 중요할 것으로 판단된다.