아파트가격에 대한 건축연령효과 추정에 관한 연구

Abstract

아파트가격은 건축연령 증가에 따라 노후화에 의한 감가상각과 자본이득에 대한 기대(재건축가능성)의 복합적인 관계를 갖는 것으로 이해되고 있다. 이러한 아파트가격에 대한 비선형적인 건축연령효과는 건축연령 2차항을 통한 추정이 보편적으로 이루어져왔다. 그러나 변수 간 관계에 대해 기본적으로 가정하는 것이 합리적인 접근인지 의구심이 든다. 따라서 본 연구는 다양한 방법을 이용해 아파트가격에 대한 건축연령효과를 추정하여 비교분석해보고자 한다. 추정방법으로는 연령 더미변수, 다항식, 베이지안 확률모형에 기초한 스플라인을 이용하였다. 또한 가격에 내재된 순수한 건축연령효과를 분리하기 위해 건축연도를 코호트변수로 도입하여 APC모형에 기초한 분석을 진행하였다. 이를 위해 재건축․재개발에 대한 관심이 항상 조명되는 동남권의 장기 시계열자료를 이용해 실증분석하였다. 동남권의 아파트가격에 대한 기초분석 결과, 건축연도코호트효과가 존재함을 확인할 수 있었다. 또한 최근 공급되는 아파트의 가격수준이 비교적 높게 형성되는 것으로 나타났다. 건축연령변수 형태별 추정결과, 추정된 각 건축연령효과를 정리하면 연령 더미변수의 경우 14년, 2차항은 18년, 스플라인은 16~17에 가격반등시점이 형성되는 것으로 추정되었다. 추가적으로 전용면적과 지하철역까지의 거리의 경우 모형의 형태에 따라 음의 지수함수 형태로 추정되었음에도 불구하고 선형 함수의 개형을 보였다. 반면 스플라인을 적용한 결과, 굴곡이 다소 존재하였으나 가격에 대해 보다 비선형적인 개형를 띄었다. APC모형에 기초해 각 건축연령효과, 건축연도코호트효과를 추정한 결과, 각 구성요소들을 종합적으로 통제했음에도 불구하고 아직 완벽히 분리되지 못한 한계를 보였다. 이는 주택가격에 내재된 복합적인 관계로 인한 결과로 판단되며, 향후 모형의 설정에 대한 심도 깊은 고찰이 필요할 것으로 생각된다. 또한 향후 베이지안 계층모형 등 기존 빈도주의 접근으로 어려웠던 시도들을 해 볼 필요가 있다. 이를 통해 아파트가격에 대한 깊은 이해를 이끌어낼 수 있을 것으로 기대한다.|Condominium price is understood that have a complex relationship between depreciation by aging and expectations for capital gains as the building age increases. Accordingly, the effect of building age on condominium price has a non-linear relationship, and estimation through the second term of building age has been made universally. However, I doubt whether it is a reasonable approach to make basic assumptions about the relationship between variables. Therefore, this study aims to estimate and compare the effect of building age on condominium price using various methods. As the estimation method, age dummy variables, polynomials, and splines based on Bayesian probability models were used. In addition, in order to isolate the pure building age effect condominium price, the construction year was used as a cohort variable, and analysis based on the APC model was conducted. For this purpose, analysis was conducted using long-term time series data from the southeast zone, where interest in reconstruction and redevelopment is always highlighted. As a result of the basic analysis, it was confirmed that the construction year cohort effect exists. In addition, it was found that the price level of the recently supplied apartments is relatively high. As a result of the estimation of each type of building age variable, it was estimated that the price rebound point was formed at 14 years for the age dummy variable, 18 years for the second term, and 16 to 17 years for the spline. Additionally, in the case of exclusive area and distance to the subway station, although it was estimated in the form of a negative exponential function according to the existing method, its shape looks like the linear function. On the other hand, as a result of applying the spline, there was some curvature, but it showed a more non-linear relationship with the price. As a result of estimating each building age effect and building year cohort effect based on the APC model, even though each component was controlled comprehensively, it showed limitations that were not yet completely separated. This is judged to be the result of the complex relationship in housing price, and it is thought that an in-depth study on the model setting is necessary in the future. Then, it is necessary to analyze through attempts that were difficult with the frequentist approach, such as the Bayesian hierarchical model. It is expected that this will lead to a deeper understanding of condominium price.