아파트 전세 계약 비율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

Abstract

우리나라의 주택 임대차 시장은 전세 위주였으나 2000년대 이후 전세가 차지하는 비율이 감소 추세를 이어왔다. 2011년에 전체 임대차 계약 중 81.6%를 차지하던 전세 비율이 2015년에는 65.2%까지 감소했다. 아파트 가격의 상승, 장기간 이어진 저금리 기조 등 다양한 외부 요인에 의해 월세 계약의 비율이 증가해온 것이다.

그러나 2016년을 기점으로 전세계약 비율의 감소 추세에 반전이 이루어 졌으며, 이후 변동성이 커지는 양상을 보이고 있다. 대출 규제, 갭투자의 증가 등 여러 가지 요인들이 주택 임대차 시장에 영향을 미쳐 전세의 공급이 증가하였고, 지속적으로 정부의 부동산 정책에 반응하며 기존과는 다른 양상을 보이고 있는 것으로 추정된다.

주택 임대차 시장에서 전세와 보증부월세 등 계약 유형에는 공급자와 수요자 간에 명확한 입장 차이가 존재하며, 전월세전환율이 시중금리보다 높게 유지되는 상황에서 임대인은 보증부월세를, 임차인은 전세를 선호하는 현상이 나타난다.

임대차 계약 유형과 관련하여 기존에 진행되었던 선행연구들은 전월세전환율의 해석에 주안점을 둔 연구들이 많았으며, 임대차 계약 유형에 영향을 미치는 요인에 관한 연구들도 다수 진행되었다. 그러나 수요와 공급의 관점에서 분석한 연구는 다소 미비한 상황이며, 분석의 공간적 범위 또한 서울시와 광역자치단체 등 넓은 지역을 대상으로 하고 있다.

이러한 점에 문제의식을 갖고 본 연구의 목적을 다음과 같이 설정하였다. 전세비율의 추세 하락이 멈춘 임대차 시장에서 아파트 임대차 계약 중 전세가 차지하는 비율에 영향을 미치는 요인을 2015년 7월부터 2021년 6월까지 서울시 소재 아파트 전월세 거래내역 시계열 데이터를 기반으로 분석을 하되, 자치구 단위의 하부시장을 분석의 범위에 포함 시켰다.

시계열 데이터에 대한 분석방법은 벡터자기회귀모형(Vector Autoregression model)을 적용하였으며, 선행연구에서 전세비율에 영향을 미치는 것으로 나타난 요인들을 변수로 설정하였다. 각 변수들은 다음과 같이 적용하였다. 전체 임대차 계약 중 전세가 차지하는 비율을 확인하기 위해 전월세 거래내역은 서울 부동산정보광장의 자료를 활용하였고, 임차 수요와 공급을 확인할 수 있는 지표로 한국부동산원의 전국 주택가격동향조사 자료의 전세수급지수를 활용하였다. 그리고, 아파트 임대차시장을 설명하는데 매우 중요한 요인인 ‘전월세전환율’, 전세와 월세의 선택에 따른 수익성 변동 요인인 ‘아파트 매매가격변동률’과 ‘R-I spread’(전월세전환율-CD금리), 전세 또는 월세의 선택에 영향을 미칠 것으로 추정되는 ‘전세가격지수’를 변수로 설정하였다.

전세 계약이 차지하는 비율과 관련하여 아파트 임대차와 관련된 하부시장에서의 영향 요인을 분석하기 위해 공간적 범위는 서울시 전체와 5개 권역별로 각 1개의 자치구(용산구, 성동구, 강남구, 마포구, 동작구)를 선정하여 설정하였고, 시간적 범위는 2015년 7월부터 2021년 6월까지 총 72개월에 대한 데이터로 시계열 분석을 진행하였다.

벡터자기회귀모형으로 분석을 진행한 결과 서울시 전체와 성동구, 동작구에서 전세수급지수가 전세비율에 대해 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 아파트 매매가격 변동률이 서울시 전체에서 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

전세수급지수와, 아파트 매매가격 변동률 변수의 영향이 서울시 전체에 대한 분석에서는 유의미한 것으로 나타났지만 자치구 단위의 하부 시장에서는 일관성있는 결과를 보여주지 못한 것이다.

또한, 서울시를 포함한 분석대상 자치구 전체에서 전월세전환율, R-I spread, 전세가격지수 등의 변수는 통계적으로 유의미한 영향관계를 확인 할 수 없었다. 명확한 원인을 규명할 수는 없으나 하부시장의 규정에 관한 문제, 또는 분석에 사용된 데이터의 정확성에 관한 문제일 것으로 추정된다.

본 연구를 통해서 2015년 이후의 서울시 전체 및 5개 자치구의 아파트 임대차 시장에서 임대차 계약 유형에 영향을 미치는 요인을 시계열 데이터의 분석을 통해 시도해보았다. 그러나, 서울시의 25개 자치구 전체에 대한 분석이 아닌 관계로 분석의 결과를 일반화하기 어려운 것으로 판단되며 대출규제, 임대차법 개정 등 임대차 시장에 중요한 영향을 미치는 정책변수들을 분석에 고려하지 못한 한계를 가지고 있다.| The housing lease market in korea was mainly focused on chonsei, but the proportion of chonsei has been decreasing since the 2000s. In 2011, the propotion of chonsei, shich accounted for 81.6% of all lease contracts, fell to 65.2% in 2015. The proportion of monthly rent contracts has increased due to various external factors such as rising apartment prices and long-term low interest rates.

However, starting in 2016, the trend of the decrease in the proportion of chonsei has been reversed, and volatility has increased since then. It is estimated that the supply of chonsei has increased due to various external factors such as loan regulation and increase of gap investment, and that it is different from the existing one in response to the government’s real estate policy.

In the housing lease market, there is a clear difference in the position between suppliers and consumers in the contract type such as chonsei and monthly rent, and in the situation where the conversion rate of the chonsei and monthly rent is higher than the market interest rate, the landlord prefers the monthly rent and th tenant prefers the chonsei.

Previous studies on the lease contract type focused on the interpretation of the conversion rate of the chonsei and the monthly rent. Many studies have been conducted that affect the lease contract type, but the analysis from the viewpoint of demand and supply is somewhat insufficient. The spatial range of analysis is also targeting large areas such as Seoul and metropolitan areas.

The purpose of this study was set as follows with the awareness ot the problem. The factors affecting the ratio of chonsei in apartment lease contracts in the rental market where the trend of chonsei ratio has stopped falling are analyzed based on the time series data of apartment lease transactions in Seoul from July 2015 to June 2021, and th sub-market of the borough unit was included in the scope of analysis.

The method of analyzing time series data was applied to the vector autoregression model, and the factors that appeared to affect the chonsei ratio in th previous studies were set as variables.

In order to analyze the factors affecting the sub-market related to apartment leases in relation to the proportion of lease contracts, the spatial range was selected by selecting one autonous region(Yonsan-gu, Seongdong-gu, Gangnam-gu, Mapo-gu, and Dongjak-gu) for each of the Seoul and five regions, and the time range was analyzed with data for a total of 72 months from July 2015 to June 2021.

As a result of the analysis using the vector autoregression model, the chonsei supply and demand index in Seoul, Seondong-gu and Dongjak-gu showed a negative(-) effect on the chonsei ratio, and the apartment sale price change rate had a positive(+) effect on the whole of Seoul.

The impact of the rent supply index and the variable of the apartment sale price change rate was significatnt in the analysis of the whole of Seoul, but it did not show consistent results in the sub market of the autonomous region.

In addition, the variables such as the conversion rate of the chonsei and monthly rent, R-I spread, and the chonsei price index were not statistically significant in the entire autonomous region including Seoul. Although it is not possible th identify the clear cause, it is presumed to be a problem with the regulations of the sub market ot the accuraty of the data used in th analysis.

Through this study, th factors affecting the lease contact type in the apartment lease market of the entire Seoul city and five autonomous regions after 2015 were analyzed through the analysis of time series data. However, it is difficult to generalize the results of the analysis because it is not an analysis of the entire 25 autonomous regions of Seoul, and it has limitations that it has not considered government policy variables that have important influence on the lease market such as loan regulation and revision of the housing lease protection act.