소형가구의 경제적 상황이 주택가격에 미치는 영향

Abstract

대한민국의 거시적이거나 미시적인 경제적 상황은 국가의 다양한 산업에 밀접한 연관이 있기 때문에 경제 흐름에 따라 시장 흐름의 판도는 바뀌기 마련이다. 그렇기에 정부는 정책 기조 및 성향에 따라 통제 혹은 완화를 하여 산업의 경제 흐름을 원하는 방향으로 유도하고 있지만, 자유 시장 경제의 흐름을 중앙 정부에서 정책으로 통제를 하는 것에 대해서는 많은 의견 대립이 일어나고 있다. 특히 인간의 삶과 밀접한 연관이 있는 주택시장에서는 각 정부의 정책적 기조에 따라 정 반대의 양상을 보이고 있으며 이는 시장에 다양한 영향을 주게 되어 주택 시장의 성격은 정부의 정책적 기조에 따라 바뀌고 있는 실정이다. 현재 주택시장은 2020년 소득3분위 기준으로 소득대비집값비율(PIR)값이 16.8로써 16년 8개월 동안 소득을 쓰지 않고 모아야 집 한 채를 살 수 있을 만큼 주택가격은 최고치를 경신했지만 강해진 부동산 투자심리로 인해 주택구매량은 지속적으로 증가 중이다. 하물며 사회초년생의 주택구매량도 증가하여 2030 패닉바잉이라는 사회 문제까지 나타나고 있다. 이와 더불어 경제적 불확실성으로 인해 청년층의 비혼, 아이를 낳지 않는 부부 등 소형가구가 지속적으로 생겨나고 유지되고 있다. 그로 인해 가구의 가구원은 줄어들지만 전체 가구 수는 증가하고 있는 추세이다. 이는 곧 소형주택의 수요도 증가하고 있음을 의미한다. 한 번 구성된 소형가구의 성향은 장기적으로 유지되며 오히려 소형가구 계층의 경제적인 능력은 높아졌다. 경제력을 갖춘 소형가구는 자연스레 부채에 대한 원리금상환능력이 올라가 주택구매가 유연해진 상황이 되었고 이와 같은 상황이 주택가격 상승시기와 맞물리게 되어 소형가구의 부동산 투자에 대한 관심은 높아지게 되었다고 볼 수 있을 것이다. 지속적으로 늘어나고 있는 경제력을 갖춘 소형가구가 주택시장에 유입되며 주택가격에 주는 영향은 점점 커질 것이라고 예측할 수 있다. 또한 소형가구의 경제적 능력과 자본과 부채와 같은 자산은 주택을 구매하기 위한 필수요소이기 때문에 경제적 능력과 자산은 주택가격에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수라고 볼 수 있을 것이다. 따라서 본 연구는 주택가격 상승, 주택구매량 증가, 소형가구 증가라는 사회적, 인구구조적인 요인을 배경으로 두고 소형가구가 부동산을 투자로만 생각하는 가치관의 변화에 대하여 검증하고 정부별 부동산 정책의 기조에 따라 비교를 하여 정책적 시사점을 연구하는 것에 목적을 두었다. 2030 소형가구는 상대적으로 주택구매를 하기 위한 자본이 넉넉하지 않을 것임을 고려하였을 때, 주택을 구매하기 위해서는 모기지 대출의 활용이 필수적일 것이다. 소형가구의 경제적 상황과 주택가격 사이에서 소형가구의 자산이 매개한다면 소형가구가 부동산을 투자로 대하는 가치관을 확인 할 수 있을 것이라고 판단된다. 그렇기에 본 연구에서는 소형가구의 경제적 상황과 주택가격 사이에서 자산의 매개효과를 검증하고, 그 결과를 통해 상반되는 정부 정책별 기조에 따른 비교를 하기 위해 한국노동패널의 자료를 활용하였다. 2019년 22차(문재인 정부), 2014년 17차(박근혜 정부), 2009년 12차(이명박 정부) 총 3회차 자료로 데이터를 구축하였다. 비혼인 1인 가구, 아기를 가지지 않는 딩크족인 2인 가구, 자식을 한 명만 가진 3인가구를 소형가구로 정의하고 연구대상으로 선정하였다. 연구방법으로는 매개효과 검증 연구에 많이 사용되는 1986년 Reuben M. Baron과 david A. Kenny가 제시한 Baron&Kenny 매개회귀분석을 이용하였다. 총 3단계의 위계적 회귀분석을 통해서 매개효과를 검증하는 방법으로 완전매개효과와 부분매개효과를 확인하는데 유용하다. 또한 1982년 Michael E. Sobel이 개발한 Sobel Test로 매개효과를 추가 검증하여 연구의 완성도를 높였다. 매개회귀분석를 통해 분석한 결과는 다음과 같다. 22차, 17차, 12차 데이터 모두 부분매개효과가 있는 것으로 나타났다. 소형가구의 경제적 상황은 주택가격에 정(+)적인 유의한 계수로 나타났으며 자산 또한 정(+)적으로 유의하며, 매개효과가 있는 것으로 나타났다. 이는 소형가구의 월 소득, 월 생활비와 자산인 자본과 부채가 클수록 주택가격의 상승에 기여한다는 것을 알 수 있었다. 분석 결과를 토대로 세 가지 시사점을 제시했으며, 본 연구가 1인 가구, 비혼족, 딩크족 등 대부분 2030으로 이루어진 소형가구가 증가함으로써 점차 변화되고 있는 주거형태와 소형가구의 변화된 부동산 가치관이 시장에 끼치는 영향력을 고찰해보고, 신중한 부동산 정책 결정이 필요하다는 문제를 확인하여 변화된 사회적 기조를 바탕으로 정책적 함의를 도출할 수 있기를 바란다. 또한 소형가구의 증가로 인한 주택공급부족, 부동산 가격 상승 등 향후 부동산 시장에 미치는 영향들을 대응하는 데 필요한 참고 자료로 활용될 수 있기를 기대한다.|Since the macroscopic or microscopic economic situation in Korea is closely related to various industries in the country, the game of market flow is bound to change depending on the economic flow. Therefore, the government is controlling or easing according to the policy stance and propensity to induce the economic flow of the industry in the desired direction, but there is a lot of disagreement over the central government's control of the flow of the free market economy with policies. In particular, the housing market, which is closely related to human life, shows the opposite pattern according to each government's policy stance, which has various effects on the market, and the nature of the housing market is changing according to the government's policy stance. Currently, the housing market has a PIR to income ratio of 16.8 based on the third quintile of income in 2020, the highest enough to buy a house without spending income for 16 years and eight months, but housing purchases continue to increase due to strong real estate investment sentiment. Moreover, the amount of housing purchases by newcomers to society has increased, leading to a social problem called panic buying in 2030. In addition, due to economic uncertainty, small households such as unmarried young people and couples who do not have children are continuously created and maintained. As a result, the number of households in households decreases, but the total number of households is increasing. This means that the demand for small houses is also increasing. The propensity of small households once composed is maintained in the long term, and the economic ability of small households has increased. Small households with economic power naturally have increased their ability to repay principal and interest on debt, making home purchases more flexible, and this situation coincided with the rise in housing prices, raising interest in real estate investment for small households. It can be predicted that small households with continuously increasing economic power will flow into the housing market and the impact on housing prices will increase. In addition, since the economic capabilities of small households and assets such as capital and liabilities are essential elements for purchasing a house, economic capabilities and assets can be seen as important variables that can affect housing prices. Therefore, the purpose of this study was to verify the changes in values that small households consider real estate only as investments, and to study policy implications by comparing it according to the government's real estate policy stance. Considering that small households in their 20s and 30s will not have enough capital to purchase homes, the use of mortgage loans will be essential to purchase homes. If small households' mountains mediate between the economic situation of small households and housing prices, it will be possible to confirm the value of small households treating real estate as investment. Therefore, in this study, data from the Korean Labor Panel were used to verify the mediating effect of assets between the economic situation of small households and housing prices and to compare them according to conflicting government policy stance through the results. Data were constructed with the data of the 22nd (Moon Jae In government) in 2019, the 17th (Park Geun Hye government) in 2014, and the 12th (Lee Myung Bak government) in 2009. Non-married single-person households, two-person households with no babies, and three-person households with only one child were defined as small households and selected for the study. As a research method, the Baron & Kenny mediating regression analysis proposed by Ruben M. Baron and David A. Kenny in 1986, which are widely used in verifying the mediating effect, was used. It is useful for confirming the complete mediation effect and the partial mediation effect as a method of verifying the mediating effect through hierarchical regression analysis of a total of three stages. In addition, the Sobel Test developed by Michael E. Sobel in 1982 further verified the mediating effect to enhance the completeness of the study. The results analyzed through mediating regression analysis are as follows. It was found that the 22nd, 17th, and 12th data all had partial mediating effects. The economic situation of small households was found to be a positive (+) significant coefficient for housing prices, and assets were also positive (+) significant and had a mediating effect. It can be seen that the larger the monthly income, monthly living expenses, and assets of small households, the higher the capital and debt, the higher the housing price. Based on the analysis results, three implications were presented, and we hope that this study will be able to derive policy implications based on the changed social stance by examining the changing housing types and values of small households on the real estate market. It is also expected that it can be used as a reference material to respond to future impacts on the real estate market, such as a lack of housing supply and rising real estate prices due to the increase in small households.