부동산 공매 시장 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

Abstract

The recent surge in preference for non-face-to-face methods due to COVID-19 has created the space for the public auction to manage the entire processing line from product search to the online bidding process at an incredibly fast pace. Furthermore, the government's inability to stabilize housing costs has created significant interest in the public auction and auction markets. In the real estate court auction as of June 2021, the sale price of apartments in Seoul broke the highest level in 20 months since November 2018 and in the public auction market, the average competition ratio for residential real estate soared to 16.7 to 1, and the winning bid surged 40%. Despite the popularity of the public auction market, most studies have been done on court auctions, which are more popular and have a larger market size. Therefore, this study targeted the public sale of seized property, a representative public sale that is traded on the electronic bidding site OnBid, an electronic asset disposal system. In particular, the factors affecting the determining factors of the successful bid price according to the type of residential real estate in Seoul were analyzed. Unlike other real estate, residential real estate is an asset that can provide both capital gains and rental income and is a traditional investment. Therefore, this study aims to prepare criteria for rational decision-making and enhance the predictive power of whether to participate in the public auction and the successful bid ratio through an empirical study on the factors that determine the successful bid price of a public auction for potential participants in the public auction. For the purpose of this study, from January 2017 to December 2020, the major factors affecting the successful bid price ratio of residential real estate in arrears in Seoul were reviewed through previous studies, characteristic variables of arrears seized property, such as by type of tax arrears, were additionally dealt with. Using the hedonic price model, residential real estate is classified into apartment, multiplex house·row house and multi-family house·detached house. This study comparatively analyzed through stepwise regression analysis using various independent variables such as public auction characteristics, real estate characteristics, regional characteristics, delinquency characteristics and real estate-related indices are used as the successful bid price ratio. The results of the regression analysis of this study can be summarized by type of residential real estate as follows. In the case of apartments, the number of bids, the number of bidders, the successful bid price per area, the appraised price, share public auction-non, and the building area had an effect on the successful bid ratio, which is the dependent variable. Among these factors, the number of bids and the appraised value showed a negative influence. In case of multiplex house and row house, the number of bids; number of bidders; zoning_commercial zone; successful bid price per area; appraised value; elapsed years; the Composite Index of Coincident Indicators; building area; 4 districts in Gangnam_non, were found to have had an influence on the successful bid ratio, which is the dependent variable. The appraised value and the Composite Index of Coincident Indicators had a negative effect. In the case of multi-family house and detached house, the number of bids had a negative effect and the successful bid price per area had a positive effect. In the case of apartment, multiplex house·row house and multi-family house·detached house, the variables that have a common influence were identified as the number of bids and the successful bid price per area. Variables that have a common influence on apartment and multiplex house·row house were identified as the number of bidders, successful bid price per area, appraised value, and building area. The most influential factors were the number of bids and the number of bidders in apartments and multiplex house·row house, but the third influencing variable was found to be different. It considers that zoning-commercial zone has higher influence than the successful bid price per area in multiplex house·row house. Although the factors affecting the successful bid ratio are different for each type of residential real estate, it was found that the variables for each the delinquent taxpayers, the arrears tax type and the auction's successful bid ratio did not affect the bid outcome. |최근 COVID-19로 인한 비대면 방식의 선호도 급증으로 물건 검색에서부터 입찰 전 과정을 온라인으로 처리할 수 있는 공매가 빠른 속도로 활성화되었고, 문재인 정부 이후 급격한 집값 상승으로 인해 일반 거래시장보다 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 공·경매 시장의 관심이 크게 늘었다. 2021년 6월 기준 부동산 경매에서 서울 소재 아파트 매각가율이 2018년 11월 이후 20개월만에 최고치를 경신하였고, 공매 시장도 주거용 부동산 평균 경쟁률은 16.7대1로 치솟고 낙찰금액은 40% 급증하였다. 이런 공·경매 시장의 인기에도 불구하고 보다 대중적이고 시장규모가 큰 법원 경매에 대한 연구가 대부분이다. 이에 본 연구는 전자자산처분시스템인 전자입찰사이트 온비드에서 거래되는 대표적인 공공매인 압류재산 공매를 대상으로 하였으며, 특히 서울시 주거용 부동산 유형에 따른 낙찰가율 결정요인에 미치는 요인들을 분석하였다. 주거용 부동산은 다른 종류의 부동산과는 달리 교환가치인 자본이득과 사용가치인 임대수익 모두를 창출할 수 있는 자산이자 전통적인 투자처이다. 이에 본 연구는 잠재적 공매 입찰 참여자를 위해 공매 낙찰가율 결정 요인에 관한 실증적인 연구를 통하여 합리적인 의사결정을 위한 기준을 마련하고 공매 참여 여부 및 낙찰가율의 예측력을 높이고자 하였다. 이러한 연구목적을 위하여 2017년 1월부터 2020년 12월까지 서울시 소재 체납 압류재산 주거용 부동산의 낙찰가율에 영향을 미치는 주요한 요인을 선행연구를 통해 검토·선정하고, 기존 선행연구에서 다루지 않았던 변수인 체납자별, 체납세금유형별 등 체납압류재산의 특성변수를 추가로 다루었다. 헤도닉 가격 모형을 이용하여 주거용 부동산을 아파트, 다세대·연립주택, 다가구·단독주택으로 유형을 분류하고, 공매특성, 부동산특성, 지역특성, 체납특성, 부동산 관련 지수 등 각각의 다양한 독립변수가 낙찰가율에 어떤 영향을 미치는지 단계적 회귀분석을 통해 비교 분석하였다. 본 연구의 단계적 회귀분석 결과는 다음과 같이 주거용 부동산 유형별로 요약할 수 있다. 아파트의 경우 유찰횟수, 응찰자 수, 면적당 낙찰가격, 감정가, 지분공매여부_부, 건물면적이 종속변수인 낙찰가율에 영향을 주었다. 이중 유찰횟수, 감정가는 부(-)의 영향을 미쳤다. 다세대·연립주택의 경우 유찰횟수, 응찰자 수, 용도지역_상업, 면적당 낙찰가격, 감정가, 경과년수, 경기동행지수, 건물면적, 강남4구_무가 종속변수인 낙찰가율에 영향력을 주었으며 유찰횟수, 감정가, 경기동행지수는 부(-)의 영향을 미쳤다. 다가구·단독주택의 경우 유찰횟수는 부(-), 면적당 낙찰가격은 정(+)의 영향을 미쳤다. 아파트, 다세대·연립주택, 다가구·단독주택의 경우 공통적으로 영향력을 주는 변수는 유찰횟수와 면적당 낙찰가격으로 파악되었다. 아파트와 다세대·연립주택에 공통적으로 영향을 주는 변수는 응찰자 수, 면적당 낙찰가격, 감정가, 건물면적으로 분석되었다. 또한, 아파트, 다세대·연립주택의 경우 가장 큰 영향력을 주는 요인은 유찰횟수, 응찰자 수로 파악되었고, 3,4번째 영향력을 주는 변수는 유형별로 상이하며 아파트의 경우 면적당 낙찰가격, 감정가 순이나 다세대·연립주택의 경우 용도지역_상업, 면적당 낙찰가격으로 확인되었다. 주거용 부동산 유형별로 낙찰가율에 영향을 미치는 요인이 상이하나 다세대·연립주택이 다른 유형보다 유의미한 영향을 미치는 변수가 많고, 다가구·단독주택은 가장 적은 변수 개수가 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 압류재산 체납특성변수인 체납자별, 체납세금유형별 변수와 경매 낙찰가율은 공매 낙찰가율에 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.