최근 독일에서의 주택임대차 차임 규정과 시사점 - ‘Berliner Mietendeckel’을 중심으로 -

Abstract

최근 우리나라에서는 국민의 주거 안정의 관점에서 제3기 신도시 선정, 표준주택 공시가격, 민간택지 분양가 상한제를 비롯하여 이른바 ‘12･16 부동산 대책’과 그 후속대책 등이 정부 주도하에 각종 시책으로써 지속적으로 추진되고 있다. 그러나 실제 주택시장에서는 오히려 예기치 못한 풍선효과가 등장하는 등 여러 부작용이 속출하는 실정이다. 즉 지금과 같은 대책이 대증적인 효과는 거둘 수 있으나 보다 근본적인 주거 안정정책의 보완이 요구된다는 방증이라 할 것이다. 이와 같은 국민의 주거 안정이라는 명제는 우리와 마찬가지로 독일에서 역시 지불가능한 주거가 부족한 대도시를 중심으로 해결해야할 지상 과제라 할 것이다. 이와 관련하여 최근 독일에서 주택임대차 법제와 관련된 이슈로는 2015년에 도입되어 시행되고 있는 차임규제의 추가적인 사후 정비, 차임폭리방지법 개정, 베를린식 차임 동결 등을 들 수 있다. 그 중 특히 베를린에서 주택임대차 차임의 강력한 제한을 담은 주(州)법이 여러 법적 쟁점을 낳고 있다. 즉 동법에 따른 베를린식 차임 동결은 원칙적으로 베를린의 주택임대차 시장에서 특정 시점을 기준으로 5년간 차임의 인상을 제한하는 내용을 골자로 하고 있다. 여기서 임대인의 사적 자치에 대한 과도한 제한 여부와 민법에의 규정 사항에 대한 연방의 입법권한과 주(州)의 관계 등이 문제될 수 있다. 따라서 본고에서는 먼저 독일 주택임대차에 있어서 차임 규제의 현황과 최근 논의가 되고 있는 베를린식 차임 동결에 대한 내용을 살피고 이에 대한 법적 문제점을 찾아보고자 하며, 이를 통하여 우리의 주택임대차 시장과의 비교를 통한 법적 시사점을 살펴보았다. In Bezug auf die Wohnungsstabilität in Korea wurden neuestens neue Wohnungspolitische Maßnahmen unter der Führung der Regierung gefördert: Wohnungsversorgung aufgrund von großflächiger Stadtentwicklung, Preisobergrenze für den Verkauf von privatgrundstücken bei Wohnbau und Erhöhung der Steuerstandards für hochpreisige Wohneigentum usw. Leider gibt es jedoch viele Nebenwirkungen, wie z.B. neue sog. „Balloneffekte“ im Wohnungsmarkt. Das bedeutet, obwohl eine solche politische Handlung einen symptomatischen Effekt auf den Wohnungsmarkt ergreifen könnte, aber grundlegende Maßnahmen zur Wohnungspolitik sollten immer noch erforderlich sein. Auch in Deutschland ist die Stabilität über Wohnraummietverhältnis im Wohnungsmarkt eine große Aufgabe, die insbesondere in Großstädten aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum dringend gelöst werden sollte. Um diese Probleme zu bewältigen, wurde die Mietpreisbremse bereits im Jahr 2015 in das deutsche BGB neuerlich eingeführt. Aber vor kurzem wurde in Berlin das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung(sog. „berliner Mietendeckel“) zusätzlich im Jahr 2019 vom Berliner Abgeordnetenhaus diskutiert und ist endlich zurzeit in Kraft getreten. Zu den wesentlichen Regelungen gehören Mietenstopp, Mietobergrenzen und Mietabsenkungen usw. Es gibt jedoch zwei wichtige rechtliche Probleme: Ob eine Kompetenz für Regelungen zur Miethöhe dem Land Berlin zustehen kann und die Eingriffe in das Eigentum der Vermieter hinsichtlich der Vertragsfreiheit der Parteien eines Mietvertrags nach der Verfassung verhältnismäßig sind. In dieser vorliegenden Arbeit wurde daher der Inhalt von Berliner Mietendeckel und seine rechtliche Probleme rechtsvergleichend untersucht, um die Auswirkungen auf das koreanische Wohnraummietverhältnis aus dieser Perspektive zu analysieren.