도시정비사업의 진행절차별 주변 공동주택 가격 영향에 관한 연구

Abstract

과거 도심 주거 부족문제를 해결하기 위한 공동주택이 건설되고 노후도와 기능저하로 인해 정부에서는 재건축, 재개발 등을 포함한 도시정비사업이 활발하게 시작되었다. 공동주택 특성상 물리적 형태가 동일하더라도 외부적인 정책과 활동 등 변화에 따라 영향을 많이 받는다. 준공된 20 ~ 30년 범위에 속하는 건축물은 정부의 도시정비사업진행에 대한 기대심리가 높아지면서 오래된 공동주택일수록 가격이 상승하는 기이한 현상과 주변 공동주택과 부동산 시세도 함께 증가함을 보인다. 본 연구의 목적은 도시정비사업으로 인한 주변 공동주택 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는지 알아보고자 했다. 도시정비사업의 가격상승 효과를 좀 더 미시적으로 파악하기 위하여 도시정비사업의 단계가 한 단계 진행될 때마다 공동주택 가격에 어떤 영향을 미치는지 분석했다. 헤도닉 가격모형을 이용하여 도시정비사업을 추진위원회설립, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가로 기준을 잡고 5단계의 구간으로 나누어 각 단계별 도시정비사업이 주변 공동주택에 미치는 영향을 분석했다. 도시정비사업 진행되는 주요 단계에서 모두 주택 매매가격이 최종적으로 상승하는 것으로 나타났다. 이는 시행 단계가 완료되는 것이 사업의 불확실성 또는 위험이 줄어들고 주택의 가치에 대해 갖는 기대가 주택가격에 반영된 결과라는 것을 볼 수 있다. 본 연구에서 공동주택 실거래가격으로 바탕으로 도시정비사업 사업단계 각 구간에서의 가격변화를 실증분석 진행한 것에 의의가 있다.|In the past, apartments were built to solve the shortage of housing in the city center, and the government actively began urban maintenance projects, including reconstruction and redevelopment, due to aging and functional degradation. Even if the physical form of apartment complexes is the same, they will be greatly affected by changes in external policies and activities. The 20-30-year-old building is expected to be completed by the government, and the older the apartment complex, the higher the price, and the higher the price of the surrounding apartment complex and real estate. The purpose of this study is to investigate the effect of urban maintenance on the price formation of neighborhood apartments. In order to better understand the effect of price increases in urban maintenance projects, the effect of each stage of urban maintenance projects on apartment prices is discussed. Based on the price model of Hedonik, the five stages of urban maintenance are divided into five stages to determine the impact of urban maintenance on nearby apartments. It is reported that housing prices will eventually rise at the main stage of urban maintenance. This shows that the completion of the implementation stage is a result of reducing uncertainty or risk in businesses and reflecting expectations of housing value in housing prices. In this study, it is significant to empirically analyze the price changes in each section of the urban improvement project based on the actual transaction price of apartments.