도시규모별 아파트 가격 영향요인 비교분석

Abstract

아파트 가격은 정부정책, 경제지표, 입지, 물리적 속성 등 다양한 요인이 관여하여 결정되며 과거 수년간 아파트 가격 결정요인을 설명하기 위한 연구가 진행되어 왔다. 하지만 부동산 시장은 도시별로 상이한 양상을 나타내기 때문에 영향요인을 설명하는데 어려움이 많다. 강남불패라는 용어가 만들어 질 정도로 특정 지역은 어떤 상황에서도 부동산 가격이 강세를 보이지만 아무리 좋은 조건이 제시되더라도 미분양 상태가 쉽게 해결되지 않는 지역도 존재한다. 이렇듯 아파트 가격 변동에 도시별로 차이가 발생하는 현재 상황을 반영한 연구는 현재까지 드물게 이루어지고 있다. 본 논문은 도시 규모별로 아파트 가격에 영향을 주는 요인을 규명하고 그 영향도에 차이가 있는지 파악해보고자 한다. 도시별 아파트 가격 결정요인을 규명하는 것은 향후 도시별 상이한 부동산 시장의 안정화를 유도하는 적절한 근거가 될 수 있다. 본 연구에서 사용한 자료는 2005년 01월부터 코로나 사태의 영향을 받기 전인 2019년 12월까지로 제한하였고 전국의 도시 가운데 인구수를 기준으로 대도시, 중소도시, 소도시를 각각 3곳씩 선정하였다. 선정된 도시는 대도시에 서울특별시, 대구광역시, 경기성남시, 중소도시에 충남아산시, 전남순천시, 경북경산시, 소도시에 경기의왕시, 충남계룡시, 전남광양시이다. 선행연구를 고찰하여 아파트 가격에 영향을 주는 거시경제요인과 부동산 정책 요인을 선정하였으며 영향요인을 파악하는 방법으로는 다중회귀분석을 사용하였다. 분석 결과 거시경제요인이 아파트 가격에 미치는 영향은 도시규모에 상관없이 동일했으나 거래규제, 개발규제, 세제규제 등 부동산 정책요인이 아파트 가격에 미치는 영향은 도시 규모별로 상이했다. 먼저 거시경제 요인 중 종합주가지수, 기준금리, 통화량, 환율은 한 도시를 제외한 다른 모든 도시에 유의한 영향을 끼쳤고 그 영향도가 대도시, 중소도시, 소도시에서 비슷하였다. 부동산 정책에서 개발규제완화 정책은 도시규모와 관계없이 영향을 끼쳤으며 세제규제완화 정책은 어떤 도시에도 영향을 주지 않았다. 그 밖에 대도시는 거래규제완화 정책이, 중소도시는 거래규제강화 정책이, 소도시는 거래규제, 개발규제, 세제규제 정책 모두가 전반적으로 영향을 미치는 것을 확인하였다. 경기를 안정화하여야 하는 대도시에 규제정책은 영향을 미치지 않고 있으므로 아파트 가격 조정에 더 유의미한 정책 방향 설립이 필요하며 도시규모별로 규제정책과 완화정책의 영향여부에 차이가 있기 때문에 부동산 정책 선정 시 도시 규모를 고려해 볼 필요가 있다.

|Apartment prices are determined by various factors such as government policy, economic indicators, location, and physical properties, and research has been conducted over the past few years to explain apartment price determinants. However, it is difficult to explain the impact factors because the real estate market represents different aspects from city to city. Real estate prices in certain areas are strong under any circumstances to the extent that the term Gangnam Undefeated is coined, but there are some areas where unsold conditions are not easily resolved no matter how good the conditions are presented. As such, studies reflecting the current situation in which apartment prices vary by city have been rarely conducted so far. This paper seeks to identify the factors that affect apartment prices by city size and to determine whether there are differences in their impact. Identifying the determinants of apartment prices by city can be an appropriate basis for inducing the stabilization of different real estate markets by city in the future. The data used in this study were limited to January 2005 to December 2019, before the Corona crisis, and three cities were selected from the nation's cities, small and medium-sized cities and small cities, respectively, based on the number of people. The selected cities are Seoul Metropolitan City, Daegu Metropolitan City, Seongnam City, Gyeonggi Province, Asan City, South Jeolla Province, Gyeongsan City, North Gyeongsang Province, Wang City, South Chungcheong Province, and Gwangyang City. Macroeconomic factors and real estate policy factors that affect apartment prices were selected by considering prior research, and multiple regression analysis was used to identify the influencing factors. According to the analysis, the impact of macroeconomic factors on apartment prices was the same regardless of the size of the city, but the impact of real estate policy factors such as transaction regulations, development regulations, and tax regulations on apartment prices differed by city size. First of all, among macroeconomic factors, the composite stock index, base interest rate, currency volume, and exchange rate had a significant impact on all other cities except one, and their effects were similar in large cities, small and medium-sized cities and small cities. In real estate policy, deregulation has had an impact on any city, regardless of the size of the city, and tax deregulation has not affected any city. In addition, large cities confirmed that transaction deregulation policies, small and medium-sized cities confirmed that transaction deregulation policies, small cities confirmed that transaction regulations, development regulations, and tax regulations all had an overall. Since regulatory policies do not affect large cities that need to stabilize the economy, it is necessary to establish a more meaningful policy direction for apartment price adjustment and there are differences in the impact of regulatory and mitigation policies by city size